私自变更房产(买房维权那些事儿)

又到一年一度的“3.15”消费者权益日，关于买房时遇到的问题也在近期集中被曝光出来。购房指南也收到不少消费者的疑问，比如有一个消费者就遇到一件很麻烦的事，开发商把房子改了一下，尽管不影响居住，但是他觉得实在是忍受不了，决定退房，但是开发商却各种阻拦。

问题回顾：

全景阳台变半封闭阳台 准业主欲退房

消费者刘先生与某房地产开发公司签订了一份商品房预售合同，约定购买该公司开发的商品房一套。合同中明确约定，刘先生购买的房屋的阳台是全落地景观阳台。交房时，发现自己购买的这套房屋的阳台是混凝土半封闭式阳台，与合同约定不符，不仅影响了原有的景观效果，更影响了室内的采光，因此欲要求退房。

相关规定：

房地产开发企业不得擅自变更规划、设计

建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买房人。

买房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房;买房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

商品房买卖合同示范文本将上述规定写入合同，并且同时规定，买受人选择退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起在双方约定的期限内将买受人已付款退还给买受人，并按双方约定的利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

律师回应：

开发商违约应协助退房返还房款

本案是由开发商擅自变更房屋设计引发的纠纷。双方签订的商品房预售合同是合法有效的，按照《合同法》有关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。开发商不按照合同的约定履行合同义务，擅自改变规划、设计的，属于违约行为，应当承担违约责任，购房人有权选择退房。

本案中，开发商没有征得准业主刘先生的同意，单方面将双方约定的落地景观阳台改为混凝土半封闭阳台，违反了合同约定，已构成违约，致使购房人的购房目的不能实现。因此，刘先生可以要求解除购房合同，房地产公司应返还购房款及相关合理费用。

Q：期房交房开发商要求，合理吗?

A：作为开发商应履行合同义务，不可擅自变更合同约定内容。作为购房者，在面对开发商违约的情况下，可以向人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，并承担违约责任。

Q：房产面积缩水，应该怎么要求赔偿？

A：根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持;

2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

Q：开发商推迟办理房产证怎么办？

（以上回答发布于2017-04-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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擅自改变房地产证明书的名字应当承担违约责任和侵权责任。变更房产证名称需要双方携带相关材料到房产所在地房地产登记中心提交变更申请，缴纳税费后依法办理产权变更登记。擅自更改房地产证明书名称应当及时采取补救措施，赔偿损失。《城市房地产管理法》第六十一条 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

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