房产囤债(国债利率和房贷利率一样吗)

不一样，房贷利率净收益和30年国债的利率虽然趋势一样，但两者的偏差还是很大的。如果两者的净收益的可比性是决定性的因素，理论上两者应该一直保持同趋势+窄利差。我们想表达的是，虽然30年国债利率和房贷利率趋势都服从经济周期和货币政策周期，但由于一些客观问题和约束的存在，导致两者在实际情况下，性价比并不是单纯比较净收益。这些因素包括：

（1）银行在配置房贷和债券的时候并不只是考虑性价比，这一点大家都很清楚。银行投放贷款或者是买债券，除了考虑性价比之外，也要考虑其他的诉求，例如迎合宏观调控的需求，存款派生的需求等等。也就是说，即使目前30年国债收益好于房贷净收益，银行也不可能都去配置30年国债而不放贷。

此外，很多地方城商行或者是农商行，这几年都有债券投放比例的限制，这是监管希望地方银行更多投放信贷去支持实体。虽然我们都知道，买债也是支持实体。但地方监管就是这样规定的，这意味着银行不可能自由的按照30年国债利率和房贷净收益性价比去自由摆布房贷和30年国债的投资比例。

最后，还有一个现实的问题。很多农商行，本身就不太投放房贷，那么也就不会因为房贷利率低，就转向投资30年国债的事情。

（2）估值角度，30年国债和房贷利率不能完全比较。如果我们认为房贷也是一个债券，貌似是可以和30年国债比较的。但两者比较的时候，也存在几个问题：

a. 房贷即使贷款期限是30年，实际的存续期，肯定是要低于30年的。记得2010年之前看过一个统计数据，当时全国的房贷实际加权还款期限是5-6年，现在居民债务压力大了，可能要比5-6年高很多，但加权平均还款期限还是要低于30年。所以，拿房贷和30年国债比较性价比，存在期限的差别。这类似拿5年国债和30年国债比较绝对收益，肯定是5年低。

b. 自从LPR改革运用以后，房贷利率更多变成了浮动利率。房贷利率和30年国债利率比较，就存在拿浮动利率和固定利率的对比的问题。在利率下行周期，当然是30年国债更好，因为不管如何，它是固定利率；当利率上行周期，当然是房贷利率更好，因为它是浮动利率。所以，我们比较30年国债和房贷利率的优劣，不仅仅要比较当期的静态收益，更需要从利率周期的角度做更长远的规划和对比。

c. 估值的问题。我们知道，债券是有市场估值的，伴随着利率的变化而变化；房贷则没有市场估值，因此市场利率变化对两者的影响是不一样的。举个例子，当利率从底部开始反弹的时候，房贷估值是不变的。无非是房贷到期后，再重新投放房贷，等于利率重置，可能再投资收益伴随着利率提高而提高了。但30年国债就惨了，因为利率上行周期，市场估值会明显下降。此时，只有转入持有到期，虽然账面上不亏钱，但被锁定30年，再投资收益就无法提高了。

相反，如果是利率从高位开始回落，即使当时房贷净收益高于30年国债，也应该投30年国债，因为伴随着利率的下行，30年国债对应的资产会有很高的估值溢价。

（3）以史为鉴，在30年国债收益性价比超过房贷净收益后，应该如何选择？

图1里面非常清晰，2008年，2016年和目前，都是30年国债收益超过了房贷利率净收益的阶段。如果在那个时候因为这个原因去买30年国债，恐怕要套很多年才能解套。每次30年国债收益超过房贷利率净收益的时候，恰恰都是经济较差，利率较低的时候。实际上，在那个时候，也都出现过因为对经济悲观，认为房地产没希望，基于30年国债收益超过房贷净收益，所以推荐30年国债的观点。这就好比在利率的低点，一把梭了30年固定利率的债券。一旦遇到利率上行，就会亏损很多。相反，如果在利率低点的时候，投资房贷，由于房贷本身是浮动利率，伴随着利率的上行，实际收益是要好于30年国债。

综合而言，我们认为理论上30年国债和房贷利率是可比的，但在实际运用中，需要考虑到很多现实的约束，因此30年国债和房贷利率的可比性并不是决定性的因素。

实际上，要不要投资30年国债，根本不用从房贷利率的角度考虑和给市场勇气，完全可以回到传统的判断利率的框架上。也就是：如果认为中国经济还要下行，并且通胀起不来，那么30年国债利率从长期看，还是有下行空间，现在就可以勇敢地买。当然，如果对这些问题并不是那么确定，在目前30年国债绝对收益已经很低的情况下，投资30年国债是需要谨慎的。毕竟，要突破历史上多次形成的利率底部，还是需要额外的因素。那么变通一下，10年国债滚动投资3次，可能也比直接买30年要安全很多。

最后，用美国国债的变化来提醒结束。回到2020年，甚至是在2021年，有多少人认为全球有通胀，并且会导致美债利率快速反弹？美国国债的故事告诉我们，任何市场都是周期轮回，利率也是如此。

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