城市房产配置(城市房产配置)

金融房产是一种资产配置的方式，通过配置某种金融产品，使其发挥保值、增值作用，并产生稳定的现金流收入。这种资产配置方式类似于传统的投资房产，但更为灵活和便捷。

近两年，大家时常能见到“金融房产”这个词。这到底是什么意思呢？有什么价值呢？能作为资产配置考虑吗？

1、什么是“金融房产”？

简单来说，就是配置某种金融产品，让其发挥保值、增值作用，并且持续产生稳定的现金流收入。这就像过去很多人热衷投资房产，稳稳的坐等升值，出租后，每月还能按时收租产生现金流收入一样。因为其殊途同归的金融本质，故而，大家将能达到这种资产配置目的工具称之为“金融房产”。

2、哪些人适合“金融房产”？

那么金融房产适合哪几类人群呢？包括但不限于这几类人群：

在一线城市非核心地段拥有多套房产的人。

在二三线及以下城市拥有多套房产的人。

在一线城市有一套房产，在二三线及以下城市投资一套及以上房产的人。

持有一套自住房，打算给孩子留一套房产或是打算投资房产来养老的人。

面对“金融房产”，持有人可以让其发挥以下几个作用：

价位合适时“卖房”套现，拿回本金及收益，另做打算。

缺钱，可出手一间房实现部分套现，之后“大房改小房”继续升值、收租。

临时周转，可以抵押贷款，贷款结束后继续升值；一直持有，离世后，“金融房产”成为可定时，定向，定额传承的资产，继续给到二代、三代使用；对于企业主来说，还能有效隔离公司债务的连带责任风险。

3、实体房产不香了吗？

实体房产还香不香，就要看买的房子还是不是“优质安全资产”。

是，当然要买。

不是，就需要谨慎斟酌。

“优质安全资产”的标准，至少要满足两个条件：

一是“优质”，价值稳定，能跑赢大部分资产品类。

二是“安全”，波动不大，升值可以产生稳定的现金流。

篇幅有限，我长话短说，中国城市的房价以新房价格计算的房产发展大致分为三个阶段：

第一阶段，2000-2012年，中国房产是优质安全资产。

第二阶段，2013-2021年，出现分化，部分城市的房子是优质安全资产。

第三阶段，2022年之后，持续剧烈分化，但少数区域的房产仍然是优质安全资产。

而这一波房地产行业的大红利期孕育的大批房产暴发户，都源自过去40年中国经济高速增长、中国高速城镇化、房地产行业高速增长等形势下，大家已经习以为常的惯性思维，认为房产投资是可抗通胀的刚性兑付产品。

但随着近几年，自2016年12月的中央经济工作会议中首次提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的”，“房住不炒”这一提法已有7年时间。包括近期国家开始全面实行不动产统一登记，无一不在昭示着，房地产必增值的刚性信仰已然被打破。

2016年12月的中央经济工作会议中首次提及房住不炒。

2019年是过去10年最差的一年，却是未来10年最好的一年。这是19年全网都在说的一句话，当时，不懂经济形势的人觉得这句话特矫情——已经好了40年了，难道不应该是一直好下去吗？而紧接着，在全球经济下行、中国产业转型、中美贸易摩擦等，因素之外，出现了新冠疫情这一变量。

现在，回看过去三年，感受当下，再细品2019年底那句话，它是不是神准？那再往后呢？房地产市场的神话还能依旧吗？建立在过往经验上的想象还靠得住吗？

往后看5年，中国经济增长对政策的依赖度很大，假设宏观政策是“稳妥积极”，我们可以预期GDP平会有4-4.5%左右的增长。此外，中国目前还面临几个现状：

城市化率接近70%，人口大规模流入城市的区间已经不大。

相比10年前，中国25-39岁的生育主力人群占比下降超过20%，而且教育和收入水平的提高也在影响年轻人的生育意愿。

2020年，中国城市住房自有率是73%，整体高于发达国家60%的水平，但北上广深的自住房率仍低于60%。

给定未来的中国经济增速和社会现状，大概可以预期，中国房产的年化收益很可能徘徊在2%左右，但一线城市的房产回报仍有很大概率维持在5%（注意，这是新房）。

所以，当你问房子还要不要买的时候，不妨问问自己，是否能接受一个2%或者5%左右的平均年化收益率产品。或者问问自己，有没有眼光和运气做出超过这种收益的个体选择？

4、“金融房产”VS实体房产如何选择

在说如何选择前，先盘点下，常见的可投资金融品类，无外乎以下几种：

一是实体房产，站在现在看未来，不一定优质，而是市场剧烈分化的一个局面，不可一揽子否定其价值，也不具备当年经济发展初期，还能普涨的行情。

二是股票、基金、期货、黄金以及各种金融衍生品，很多人都操作过，周期、涨跌、变现时机等变量因素的影响，短期内都会牵动你的情绪，长期价值也没有确定增值保值的属性，这里就不多说了。

三是古玩、珠宝、字画。这类东西，好。不过也有局限性，最大的局限性是受众窄、价格没有确定标准。

四是本文开篇提到的“金融房产”。

从优质安全资产的两个标准来考虑，能拎出来进行相同维度比较的产品，就剩“金融房产”和实体房产。如何选择的标准，我们可以从以下几个方面来谈：

1、变现能力。

2、收益能力。

3、投资门槛。

4、其他附加价值。

先来看看某一套“金融房产”的表现，假设一套100平米的房子，总价100万，以孩子名义买入，分五期付款，每期20万，这个压力相对来说比实体房产，首付动辄百万，大几十万要来的轻松多了吧。

交完后每月收租2500元，每年就是3万，你无需打理，不担心断租，更不用缴纳房产税，省心省力，稳稳收租70年，总收租70*3万=210万，而此时的“房价”由投入的100万变成了286万，此时你可以有2个选择，一是卖掉拿回286万，二是继续收租，持续增值。

而现在，如果你要买入一套实体房产，按前文分析的逻辑，首先应该选定优质安全的资产，那起码得是一线城市的核心地段资产，你才能安心长期持有，因为不担心下跌风险，也无惧那1-3个点的房产税，只要增值空间还在，这里房产值的是住宅，长期收益稳住也就是一个2%或者5%左右的平均年化收益率产品。

首先，比收益能力：

金融房产是一个无限接近3.5%复利的产品，持有时间够长，甚至都能超过3.5，相当于年化10几以上；而实体房产，前提要选对能保值增值的优质房产，长远看，才能保住不到5%的年化。

再看，变现呢？

如果家里急需用钱，出售这套房，你着急套现，如果叠加当下市场行情不好，买家没有道理不砍价，还要考虑到位置和未来房屋老化的问题，若干年后，这套房值多少钱也有很大不确定因素。

而金融房产，经过三年封闭期后。这套“金融房产”几乎每年的收益率都在3.5%。同时，这“金融房产”的现金价值是合同约定的。如果想“卖房”，根据那一年的现金价值结算即可，不打任何折扣。如果你只想用一小部分钱，那就卖掉一个“房间”，其余房间还可以继续3.5%复利升值。

接下来，看投资门槛：一线城市的优质房产，投资门槛，就算买个一室一厅40平米的小户型，也需要400万以上，假设你有房票，首付3成也得120万；而金融房产的门槛，就比较灵活了，丰俭由人，从结果来看，投多少，取决于你当下手中握住都少净资产。

最后，金融房产有，实体房产没有的是，它可以隔离债务风险，定向传承，对于企业主来说，就大大减少了债务和财产纠纷，省去不少麻烦。

上面提到的“金融房产”其实是一种典型的增额终身寿险产品。保险产品中，除了保障类外，还有能带来增值或现金流的储蓄类产品，比如年金险、增额终身寿险。根据合同，这些产品有约定好的生存利益和身后利益给到客户及收益人。

面对不再顺风顺水的经济环境，以及未来人口结构的变化，优化家庭资产，增加安全性轻资产，是让自己拥有稳定、持续资金池和现金流的选择之一。

这是由于精装房，相对来说其实它更加的方便。那么在业主看好了房子之后直接可以拎包入住，可以说是十分的简便，而之所以在之后可能很少会出现毛坯房，就是因为在未来的生活之中，其实大家的生活节奏都会不断的加快。

在快节奏的生活状态之中，其实想要抽出时间去装修房子或者是做其他的事情是一件比较麻烦的事情，因此为了更好的去节省大家的时间，那么直接售出精装房的话，对于在城市之中很多工作的人群来说，都是一个十分不错的选择。

这样的话其实能够更好的去节省时间。还有着一个主要的问题就是精装房，其实相对来说他在最开始选择材料的时候，由于装修的房子是比较多的，那么在材料的使用上基本上也不会出现浪费的状况。其实开发商他们在装修房子的时候和我们在装修房子的时候，是有着不同的考虑的。

开发商在装修房子的时候，其实想到的是能够更好更快的将房子装修完成，那么在选择的材料上也尽量不会出现浪费的情况，由于是批量装修的，所以说从材料的选择上来讲，他们会更加的专业一些。而大多数的人其实在装修的时候会产生大量的装修垃圾，也有可能会造成装修材料的浪费。那么如果是开发商直接承接，这样的一个工作的话，就会减少这样状况的出现。

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