金海阳房产(1800元每平的海景房竟然无人购买)

首先得明确一件事，1800元每平的海景房竟然无人购买并非属于威海市，而是属于当地乳山银滩，在当地乳山银滩可是出了名的“空城”。标榜着热闹幸福的海景生活，实际确实饱受海风和困难交通的郊区房子，基本上无人住的海景房曾经让多少人气疯。

一、乳山银滩的海景房，挂着幸福的标语借着旺季吸引无知的外地游客

谁都希望过着面朝大海四面花开的日子，而乳山银滩就是借临海的位置建立了一堆海景房，甚至挂着幸福的标语来吸引大家购房。要知道熟悉当地的居民都会知道乳山银滩这地理位置刮风起来是冷得要死的，当地居民不受骗那么开发商就把目标投向了外地游客。

借夏天旅游旺季让各大看房团到银滩去感受海景房，不了解当地地理环境的外地游客看到热闹的气氛，便宜的价格以及华丽的海景房（样板房）都忍不住想购买，可到了秋天就发现这里风不是一般的大，人不是一般的少，暖气不是没户都具有，很多房子入住率不到2%。

二、乳山银滩的海景房，标榜着交通方便却完全没有交通设施

作为当地“空城”的乳山银滩，除了周边环境不给力且人少外，连个像样的公共交通设施也没有。曾经买楼时候标榜的便利交通，其实就是各种的四轮小电动，离城市太远而且基础交通不给力，导致买了当地海景房的住客都感觉自己完全被骗了。

在选择购买房子之前，必须先了解当地真实的环境以及情况，否则换来就是后悔。

本报记者 赵志国

在经历了2006年年末短暂的疯狂之后，2007年的秦皇岛楼市给人的感觉更多是“不温不火”，虽然房价在这一年仍在上涨，但上涨的幅度已大大放慢，临近年末一些楼盘更是出现了降价促销的景象。在这一年里，政府的调控力度空前加大，新建的经济适用住房开始陆续推出，一些大盘项目在这一年里也相继入市，使得港城的房价事实上已很难再续写前几年的疯狂上涨势头。

1、滞销现象开始出现

在2007年即将结束的时候，秦皇岛市民李婷终于如愿以偿地买到了一套房子，“每平方米2800元，要是放在一年前，简直是不可想像的，据说是开发商急于回笼资金，这才每平方米比以前降了五六百元。”这一价格也让李婷周围的朋友们羡慕不已，唯一让李婷担心的是，房价降了，以后的物业和配套设施会不会也跟着“缩水”呢？

“据我所知，秦皇岛的一些中小房地产商年底以来的财务压力比较大，一些位置和环境不佳的楼盘已开始出现滞销的现象，预计在2008年上半年国家对房地产市场不断调控的大趋势下，这种局面还有可能延续。”秦皇岛市房地产开发协会秘书长李海庆告诉记者，刚刚过去的2007年秦皇岛楼市，一个最突出的表现就是房价表现的“不温不火”，与2006年底时相比，房价的涨幅并不太大。以海港区为例，大部分楼盘的价格2007年以来一直维持在每平方米4000元左右，一些位置较偏远的楼盘则在每平方米3000多元的水平。

这种局面与2006年形成了鲜明的对比。秦皇岛市统计局一位官员透露，2006年秦市房屋售价总体稳步上涨，全年新建商品住宅价格同比上涨6.9%，略高于2005年的6.0%，在全国居于中上水平，只不过到了四季度涨幅逐渐增大，到12月达到11.8%，这使得在2006年年末时房价涨幅排在全国大中城市的前列。当时，秦皇岛市区内的房价大多都在每平方米4000元左右，对于这个市区人口只有50多万人的海港城市来说，房价涨幅之快超出人们的预料。事实上，这种突涨的局面并不能维持太长时间，仅仅过了一年时间，市场就发生了逆转。

2、经济适用住房的安居梦

这种房价走势上的逆转，很大程度上与经济适用住房在2007年的大量推出有密切联系。一位房地产商分析认为，这在一定程度上分流了不少商品房的潜在购买者。

今年60岁的退休工人王义庆就是经济适用住房的忠实购买者。“我的退休金只有1000多元，在海港区要想买一套商品房连做梦都不敢想，几年来我们一直想买一套经济适用住房，但却一直买不上。”在2007年，秦皇岛经济适用住房政策的调整，让老王这样的住房困难户重新看到了希望。

这一年8月，秦皇岛市第一个采用市场化方式运作的经济适用住房工程———海港区海阳经济适用住房项目正式开工建设。这个总投资近5亿元的项目，也是目前该市最大的经济适用住房工程。2008年1月，港城摇出2060户经济适用住房“得主”。

与此几乎同时出台的还有政策上的调整，秦皇岛市政府出台的《经济适用住房与商品住房开发建设联动运作的实施办法》中明确规定，经济适用住房与商品住房开发建设形成联动运作，这指的是在商品住房开发建设项目中，建设一定比例的经济适用住房，并无偿将其交由市廉租住房和经济适用住房管理中心，面向符合条件的低收入家庭出售的运作方式。据称这种方式在河北省内还是首次尝试。

此外，秦皇岛市政府还就稳控房价提出六项措施：完善城镇人均建筑面积15平方米以下最低收入家庭廉租住房保障制度，做到应保尽保；加大经济适用住房建设力度，年内实施60万平方米经济适用住房建设；增加经济适用住房土地供应比例，努力满足经济适用住房用地需求；推进老旧小区和城中村改造，改善居民居住环境；落实“限套型、限房价、竞地价、竞房价”的“两竞两限”政策，在不同地段搞好试点，逐步完善商品房限价销售措施。

所有这些措施的出台目标指向的都是针对前期过快增长的房价，而像王义庆这样的城市低收入者也将从中受益。一位市民在受访时认为，“以前的经济适用住房更像是单位的自建房，而现在的经济适用住房开始转向城市低收入家庭。”

据记者了解，2007年秦皇岛有关部门为了配合经济适用住房的推出，曾在全市发放了数万份调查问卷，从最后回收上来的问卷来看，陆续推出的经济适用住房项目将能满足大部分城市低收入家庭的住房需求。

3、港城楼市进入“品质时代”

“从目前来看，秦皇岛的房价在沿海开放城市中绝对是价格最低的，和青岛、大连这些旅游城市的房价比较，秦皇岛的房价是很有竞争力的。”在采访中，秦皇岛五兴房地产有限公司销售部经理何妍认为，在过去的几十年间，秦皇岛的城市规模并没有太大变化，绝大多数城市居民都拥有自己的住房，只是近几年来，随着生活水平的提高，越来越多的家庭有了进一步改善居住条件的需求，目前“换代型”购房成为支撑当地房地产市场发展的主流需求。与其他城市的购房者比起来，秦皇岛的购房者更为关注房子的品质和服务。由于购房者的挑剔，当地房地产业的竞争也愈发激烈。

何妍告诉记者，他们在2007年初开盘的“在水一方”项目，打出的口号是“21世纪的换代住宅”，最初的价位是每平方米3500元左右，结果在不到两个月的时间里就销售了80%，如今的售价已上涨到了每平方米4000多元，由于这个项目大量采用了诸如中水回收利用、雨水收集利用和太阳能建筑一体化等节能措施，获得了很多国家和省市级别的节能示范工程，在当地楼市颇具影响力，加上其房价在当地也属于中等水平，因此除了不少本地购买者外，还吸引了许多来自外地的购房者，在外地购房者中，以北京和东北人居多，也有一些省内其他城市如石家庄、衡水等地的购房者。

据了解，目前在秦皇岛，当地购房者在选择楼盘时关注更多的还是价格、环境和配套服务等因素，因此像“在水一方”、“森林逸城”等这些个性化十足、单位价格在4000元左右的楼盘较受欢迎，其楼盘价格也呈缓慢上涨势头。反之，一些地理位置较偏远、环境较差的楼盘由于缺乏自己的特色，尽管在价格上很有竞争力，仍出现了一些滞销现象。

◎底色

外来购房者抬高港城房价

据了解，目前秦皇岛房地产市场主要分为两类，一类是市区内以本地人自住为主体的商品房市场，目前维持在每平方米3000—4000元的水平，另一类则是以海边的别墅和小户型商品房为主的旅游地产，主要面对外来购房者，价格也从每平方米3000元到上万元不等。

近年来，随着秦皇岛旅游开发的深入，旅游地产的发展也日益成熟，吸引了大量来自京津、东北等地的购房者前来置业，其中尤以东北购房者居多。此外，在这些买房的外地人中，还有一个有趣的现象，那些买的房子越便宜、花钱越少的，选择银行贷款的越多，而那些购买高档豪宅的却大多能一次付清房款。这说明许多具备高消费能力的外地购房者对秦皇岛情有独钟。

在2007年，随着冀东一体化的正式启动，秦皇岛与唐山的联系越来越紧密，越来越多的唐山人也来到秦皇岛置业，除了交通上的便利外，秦皇岛独有的海滨环境和较低的房价对唐山的异地置业者有着很强的吸引力，许多唐山人来此买房的主要原因就是看中了秦皇岛清新、自然的环境条件。这其中尤以到南戴河买房的唐山人居多，从唐山开车到南戴河，走京沈高速的话，一个多小时就能到达，由于环境和空气都比唐山好许多，所以许多生活宽裕的唐山人都开始到这里购买第二居所。

依据唐山市人民政府和秦皇岛市人民政府《冀东区域战略合作框架协议》的要求及有关法律、法规和政策的规定，两市住房公积金管理中心就双方城市异地办理住房公积金贷款事宜达成一致意见。去年，秦皇岛市、唐山市住房公积金管理中心签订了“个人住房公积金贷款合作协议书”，标志着两市异地住房公积金贷款业务正式开通，这使得更多的唐山工薪阶层都有了到秦皇岛置业的冲动。许多业内人士预计，随着唐秦两地交往的加深，未来还将有更多的唐山人过上“住在秦皇岛，工作在唐山”的新生活。

◎努力

5年内全面建立住房保障制度

记者从当地房管部门了解到，今后5年，秦皇岛市将竣工城镇住房1450万平方米，其中经济适用住房(含集资建房)占15%到20%，为210万-290万平方米。在2007年，秦皇岛已落实4个经济适用住房建设项目，建设总规模为34.31万平方米。

秦皇岛市出台的《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的实施意见》及相关配套文件规定，普通商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房面积应达到开发建设总面积的70%以上；到2012年，住房保障制度全面建立，对所有符合条件的低收入家庭提供住房保障，实现应保尽保；为80%的在职职工建立住房公积金制度；90%的家庭拥有或租住一套功能和设施基本齐全的住房。

与此同时，秦皇岛从2007年开始实施经济适用住房和商品房开发联动运作，联动项目中经济适用住房的建筑面积按该项目总住宅面积的10%—20%的比例确定，一宗地块上建设的经济适用住房总面积原则上应大于一栋住宅的总建筑面积，以保障经济适用住房建设的稳步增长。

◎楼市天际线

秦皇岛房价上涨历程

记者采访中了解到，秦皇岛的房价是从2004年开始了“三级跳”式的快速上涨，而在此前的相当长时间里，当地楼市的价格一直涨幅不大。在1997年时，秦皇岛市区内的商品房平均售价不过每平方米1700元左右，之后每年上涨二三百元不等。

从2004年以后，秦皇岛市区的房价涨幅开始加快，与此同时，城市土地拍卖价格也屡创新高，以前每亩地不过三四十万元，到2005年就达到了每亩地拍卖到了100多万元，在2007年初拍卖的海港区一块土地时，基础地价已经涨到平均每平方米近4000元。

奥运过后房价是否会降

秦皇岛作为2008年奥运会的分赛场所在地，在奥运会之后，房价是否会迎来“拐点”，开始进入下行通道。在采访中，当地开发商和有关人员的看法是房价下跌的可能性不大。

“目前秦皇岛房地产市场主要还是以本地居民的自住需求为主，加上外地购房者的度假需求，受奥运会影响不大。”秦皇岛五兴地产公司销售部经理何妍认为，奥运因素可能会对一些投资性和度假性购房者会产生一定的影响，但对在当地市场上占主流的自住型需求影响不大。

秦皇岛海三金屋房地产开发有限公司董事长杨广俊认为，秦皇岛房价在2006年底的几个月里房价涨幅过快，有着多方面的原因，主要是因为2005年的房价比较低，2005年10月底大概就在每平方米2500元左右，2006的房价刚刚抬头在每平方米3800元左右，从表面来看涨幅好像挺大，但这是因为原来的基数低，因此涨幅就大；另外秦皇岛的土地资源也不是很大的供量，这一块在整个地产开发上发生了重大的变化，特别是2005年、2006年两个年度开发的品种差别很大。2005年大部分每平方米2500元左右，另外品种的变化，2006年高层建筑占了80%，并且有大部分的别墅出现，这样来说整个房价有一个很大的提升，但是如果把成本提升的这块去掉，真正的价格上升的并不大。现在秦皇岛的房价在首批沿海开放城市当中是最低的，跟其他的沿海城市相比非常低。因此秦皇岛的房价并没有过多的泡沫存在，下降的空间应当是不大的。

◎权威访谈

秦皇岛房价大起大落的可能性不大

——秦皇岛市房地产开发协会秘书长李海庆

秦皇岛市内楼盘的主要销售对象还是本地居民，相对来说投资性稍差，这就迫使开发商建的房子必须适合普通市民大众的消费口味，提升商品住宅的品位，因此价格大幅向下的空间比较小

针对近期珠三角的深圳、广州等城市房价一路下跌的现象，李海庆认为，这一幕不会在秦皇岛上演，“深圳的房子在很短时间里从每平方米8000元涨到20000元，这种涨幅本身是非理性的，必然产生很大的泡沫，而现在即使它的价格下跌50%，对开发商来说仍有利可图。”但李海庆认为，对于秦皇岛的楼市来说，尽管有一些中小开发商目前面临较大的财务压力，但整体上价格大幅下跌的可能性不大。

首先，从房屋建造成本来看，随着城市土地拍卖价格的抬高，目前秦皇岛市区的商品房基础地价普遍不低于每平方米2000元，再加上1000元左右的建安成本，开发出来的商品房成本基本不会低于3000元，从这就能看出，开发商的利润空间是较为稳定的，秦皇岛目前的房价也大都维持在每平方米4000元左右，向上涨的空间固然有限，但大幅下跌的空间也同样很小，在国家宏观调控不断加强的趋势下，一些实力不济的中小开发商在资金压力下将越来越难以生存，因此城市边缘地带的楼盘可能会出现一定的滞销现象。

其次，从秦皇岛地产业目前发展的态势来看，许多本地的大开发商正在积极地顺应国家宏观政策的要求，用提高房屋本身的节能环保水平，提升商品房的内在品质，这样做虽然无形中加大了建造成本，却符合国家对房地产行业倡导的产业方向，体现出一种良性的发展。“现在大家都有一个共识，不是通过打价格战来招徕购房者，而是在提高品质上下功夫，这样也迎合了购房者的需求，无形中也提升了商品房的适销性。”

此外，李海庆还透露，近几年来秦皇岛城市土地的供应大致上每年都维持在300万平方米左右，供应比较充足，再加上未来几年在经济适用住房等保障性住房上政府的大力投入，对于秦皇岛这样的主城区人口只有50多万人的城市来说，这些因素都降低了房价大起大落的可能性，使得城市中有着不同购买需求的购房者都能拥有自己的住房。

◎数字

秦皇岛房价涨幅趋缓

2007年1-10月份，秦市商品房销售面积为180.9万平方米，同比增长21.9%，其中住宅销售面积175.4万平方米，同比增长28.3%。在销售形势依然看好的情况下，秦皇岛市的房屋销售价格呈现稳步上扬态势，前10个月同比上涨5.8%，涨幅比上年同期高出了0.7个百分点，略有扩大。其中，新建商品住宅价格同比上涨7.0%，上涨势头最为明显的仍然是多层住宅，价格同比上涨13.9%，涨幅比2006年同期高出4.6个百分点。

同一时期，秦市的非住宅商品房价格同比上涨4.4%，呈现出波动性上涨的态势。

二手住宅交易量受政策影响变化明显。据有关部门统计，2007年前三季度，秦皇岛市二手住宅的交易量为161.4万平方米，同比下降9.9%。

国家统计局、国家发改委公布的调查数据显示，2007年1-10月份，秦皇岛市的房屋销售价格总指数为105.8%，比全国70个大中城市的平均涨幅低1.2个百分点。另据统计，同期秦皇岛市的房屋销售价格同比上涨5.8%，比石家庄市、唐山市分别低了1.3个百分点和0.2个百分点。这些数据明确显示，目前秦皇岛市的房屋销售价格涨幅正在日益趋缓。

从每个月的销售情况看，目前秦皇岛市的房屋销售价格指数，已经从2007年1月份的全国第18位，下降为10月份的全国第57位。其中，新建商品住宅价格指数从第7位降为第56位；二手住宅销售价格指数从第24位降为第62位。

◎百姓声音

应当切实实施已公布的秦皇岛市2006-2010年住房建设规划，保证经济适用住房(含廉租房)和中小户型住房的建设；加强经济适用住房入住对象的审查，以保证满足中低收入人群的住房要求；同时，还应该加强规范房地产商的经营行为，建立相应的诚信记录；加强宣传，消除市民对房价不断上涨的恐慌心理；引导市民建立正确的住房消费观念以及投资理念。

——政协委员、秦皇岛市建筑设计院杨世英

最近我看到有小广告出售房屋，海港区东华里和建安里有两套房产，要价才3200元/平方米，较之前段时期的3900元～4000元/平方米的价格，下降不少。像这些市中心好地段的二手房，自己不住，出租也容易，房租价也高，如果买新的房产出租不容易，养新房费用也不小。

——市民李女士

◎结束语

期待2008年城市的温暖

□王真 胡印斌

一月一个台阶，一期一个价格，这一波全国房价上涨，在河北的每一个城市，几乎上演着相同的一幕。房价，成了城市最关注的话题，而买房，也几乎成了人们生活中的头等大事。

同一个“涨”字，河北的楼市有着不同于其他省份的表情，而这样的表情，是映衬在不同城市的不同背景与底色上的。蓝色梦想的描绘与实现、固定资产投入及拉动、多年历史低位后的补涨、城市化进程的加速及投资意识的觉醒甚至是区位的升值，都助推河北楼市最终加入到快速上涨的阵营中。

涨，不是问题。然而，当空置率加速上涨、有价无市并非个案、租售比高不可攀———隐含泡沫与内虚的“涨”就有了问题。

在对燕赵大地十一城市的楼市关注中，我们关注隐藏在房价背后的城市崛起，我们关注房价高企下的民生艰难，我们更关注城市管理者以提高民生质量为宗旨的求变努力，尽管很多情况下这种努力仅仅具有示范意义。

这样，由楼市衍生出的多个话题，就衍生出远远超出楼市本身的意义。

我们欣喜地看到，基于平抑楼市加速上涨并改善贫弱居住条件的各种新政在2007年密集出台并将在2008继续；廉租房、经济适用住房，正在或即将有一个量的飞跃，就像初冬的早上，温暖的阳光正尽可能多地播洒在人们心间，而经济政策拐点也带来了楼市的“拐”变。

河北楼市的“拐”点真的到来了？这样的争论进入到2008年仍在继续。事实上，这样的拐点，我们既不希望房价从上涨到下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点。事实上，不只是楼市，蔓延在许多领域的拐点之争我们都希望是一个理性的新起点。

一套房，一个家，一个梦，一份期待。2008年，我们对楼市的理性调整充满期待，我们也对寄身其间的城市的日益

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