房产纯干货(在美国买房的流程是什么)

在美国买房首先需要准备好资金和护照，首次购买的话，建议选择专业经纪人帮助。选好房源后可以向卖家递交出价函，如果贷款购房需要同时准备好银行预批函。买卖双方达成一致后可以签购房合同，买家支付少部分房款作为定金。合同签好后，买家需聘请验屋师检查房屋，发现问题需及时与卖家沟通，如若没有问题买家需支付房款并完成房产交割。

一、在美国全款买房的流程是什么？

全款买房大致分为五步流程：准备买房、看房出价、签约定房、房屋检查以及房产交割。

1.准备买房

买房之前要做好三方面的准备：一是资金与护照，这是在美国买房的前提；二是选择房产经纪公司或经纪人；三是了解合适的购买区域及房产类型，初步确定房源。

出国买房找经纪人不是必选项，但经纪人掌握的房源信息更多，对当地房产市场动态及交易流程更清楚，对海外置业经验少的购房者来说很有必要。而且在美国，经纪人的佣金是由卖家支付的。

2.看房出价

选好房源后可以亲自出国看房，也可以委托经纪人或他人代为看房。除了看房屋内部设施也要观察周围的交通状况，甚至邻居的情况。经纪人也会查询房屋信息，包括上市历史、市场统计数据、政府估税价等。

确定房源后，由经纪人代替买家向卖家提交出价函（offer），通常出价函上呈现的价格比卖家挂牌的价格低，买卖双方会经过几次的讨价还价后确定交易价格。

美国房产交易出价函示意图

图为一空白出价函，房产信息、所出价格、拟定交易日期等信息都需要买家填写

3.签约定房

经纪人或律师会安排正式签约时间，在签约之前，经纪人或律师会为买家详细解释合同条款。签约注意事项由于在美国买房涉及房屋检查环节，所以在合同中可以将此环节可能面临的风险写进合同的附加条款，比如?如有重大硬件方面问题，买家有权解除合同，一般性问题可以要求卖家支付维修成本?等。买卖双方确定合同内容后可以签字，同时买家需要支付房款的10%作为定金。签购房合同需要注意的法律条款

4.房屋检查

美国的纽约、长岛等地区需要在签购房合同前做房屋检查，其他地区都是在签合同后。买家需要请有执照的验屋师来检查房子，检查费由买家支付。检查内容包括房屋基本结构、供电系统、冷暖设备等等，验屋师会提供详细的检查报告，并列出需要维修的地方一并交给买家。经纪人会代替买家与卖家沟通维修或付维修费，如果问题严重，买家有权解除合同。

美国房屋检查报告示意图

图为美国拉斯维加斯一两层别墅的房屋检查报告首页?，有客户和房产的相关信息

如果买的是新房，建筑商会提供一年保修期，所以在过户前可以不做房检。但建议在十个月时做个检查，出现问题可以联系保修公司修理。

5.房产交割

接下来买家可以支付房款了，在美国买房，资金都是支付到第三方监管账户中，不会直接支付给卖家，这充分保证了交易资金的安全。过户时买家有需要可以请过户律师协助，律师会核实房子的产权情况，包括房屋是否有遗留债务问题。如果没有问题，过户律师会协助买家签署过户文件，此时买家需要支付相应的过户费。文件签署后，过户手续完成，买家可以拿到钥匙，过户律师会到当地土地管理局为买家做房契登记。

二、贷款买房与全款买房有什么区别？

在美国贷款买房，需要在选房前拿到银行的预批函。待购房合同签署后，向银行正式申请贷款。银行对房产的估价可能低于实际出售价格，为降低风险，可以在出价函上附着保护条款。美国贷款购房流程

1.贷款时间

（1）预审批

如果选择贷款买房，在选房之前就需要提供收入证明、银行流水及资产证明这三类材料给银行做预审批。审批通过后买家会拿到预批函，有效期为30～60天。预批函日后需要与出价函一起提供给卖家作参考，因为预批函证明银行已经核实买家的信用状况达到要求，同时卖家也可以看到贷款额度。

美国某银行抵押贷款预批函示意图

预批函上有银行对贷款申请人的预批贷款金额上限，以及暂时锁定的利率标准?

（2）正式贷款

签署购房合同后，买家需要将合同及银行要求的材料一并提交给银行，正式申请贷款。银行审批时间通常为45～60天，如果审批通过银行会直接房款，买卖双方完成过户流程；如果银行拒贷，买家需要现金完成交易或根据合同约定处理。

美国某贷款机构贷款申请表示意图

贷款申请表上需要写明贷款人自身情况、贷款目的等信息

2.银行估价

买家提交贷款申请后，银行会请估价师给房屋估价。所以在出价函中，可以附上房屋估价和贷款批准两项附加条款，条款的有效期一般为15天。如果日后房屋估价低于合同售价，买家可以在有效期内向卖家递交房屋估价通知书，并附上房屋估价报告，要求卖主把合同售价降到房屋估价。如果买家在有效期内收到拒绝贷款申请的书面通知，只要把通知寄给卖家，合同也可以取消。

三、在美国买房需要注意什么？

做购房预算时，除了房屋本身开销和经纪人、律师等相关人员的佣金外，还要考虑两项支出：一是过户费，二是保险费。美国看房注意事项

1.过户费

在过户的前一天，过户公司会提供一张精确的过户费清单，买家可以根据清单上的过户费，到银行开现金支票。过户费包括产权相关费用、过户税及产权登记税，如果贷款买房，还包括贷款相关费用、贷款银行预收款及中间账户预扣款。如果是全现金购买，各种费用加起来是房价的1%到1.5%；如果贷款购买，交易过户的费用总和约为房价的2%到4%，以实际交易为准。

2.保险费

在美国买房可能会涉及屋主保险，主要是保赔火灾对房屋造成的损失，还有许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失。保险费为600～1000美元一年。如果是在美国加州买房，加州法律规定买房时必须购买屋主保险；如果是贷款购房，银行也有规定买家必须购买屋主保险。

美国还有一种房东火险，适用于非商业用房的买家。除火灾外，还保赔冰雪、风暴和霉菌带来的损失。买家可以自己酌情考虑。

美国购房制度完善，各个环节都可以聘请相关专业人士协助，降低甚至避免风险。此外，美国的第三方资金监管制度也很成熟，不必担心交易资金的安全。

相对于新楼盘，二手房的价格并不低，但还是有很多人愿意选择二手房。陪着很多朋友买过二手房，在装修这块涉及的问题还是蛮多的。在这里我就装修房子的步骤按装修前、装修时、装修后这三个阶段来聊聊二手房装修。

买二手房大概会经历一种心理过程，就是老房子被生活蹂躏得不堪的原貌会把一个人的骄傲和傲娇冷冷拍下。我对这个老房的改造带有那种暗恋中的低眉顺眼和曲意逢迎，我彻底地接受他的所有特质，然后心甘情愿地走进他的世界里。

说人话！前任房主怎么把房子装得这么Low，我要让它变得高大上！

装修前，开工前这几步必不可少！

消毒

除去无人入住的二手毛坯房，一般二手房都有人住过很长一段时间，室内装修的保洁死角会非常多，根本打扫不到，如果是不想全部拆掉重装，最好在这些地方喷洒一遍消毒液，当然肯定不能是84这类的，需要使用香港的AQ等。

隐蔽工程检查

“隐蔽工程”检查，所谓的隐蔽工程就是房子里面的线路和管道。

在这里要提醒大家，一定要请专业的水电工上门检修，这是一件大事千万不能忽视！主要检查的是排水管线、强弱电线路、电路分配等，如果检查出现问题直接换新，重新排线。

墙面结构检查

对于墙面的检查最好的方法就是下雨天检查，雨天可以全方位的观察墙面，主要是检查墙表面有无潮湿，如果出现这样的情况，内墙很可能出现了裂痕，这样的话内置的线路也存在着安全隐患。

门窗检查

首先是检查门窗的材质有没有老化，其次检查门窗四周和墙壁接缝处有无裂缝，如果有问题就直接拆掉重做，不要犹豫。

还需要提醒注意的是，很多二手房会在阳台外装不锈钢衣架，甚至还有不锈钢花架，这个千万仔细检查固定是否牢固，有无老化，因为这涉及到他人的生命安全，必须要重视，如果感觉不牢，已经老化，宁愿拆除。

地板检查

木地板使用的寿命都不会太短，如果前屋主不是太折腾，一般是不会出现什么问题的，而且老木板也比较环保，可以不用换。即便出现有个别地板损坏，只需对比色差翻修几块就行了，不必大费周章的换全部。这样不仅节省了工程量，更重要的是节约了一大笔装修成本！

装修时，这些地方千万要多费心！

预算

虽然是二手房，但是装修的预算也要设计好。水电、电器、材料、工费每个部分要计划好，不要什么都是临时决定，那样的话是做不好装修的。

结构设计

除了旧房基础的设计风格外，也可以根据自己喜欢做风格调整，这类改造往往会涉及到房屋结构拆除。在此之前，建议大家向物业询问清楚相关墙体结构，分清承重墙在哪，要知道哪些墙面不能拆。

管道翻新

一般二手房使用的年限比较长，管道大多数都有一定的腐蚀老化，如果在检查中发现用的是老式镀锌管的话，我建议有条件的还是换上铜管、铝塑复合管或PP-R管，因为这类产品耐腐蚀会比镀锌材料好很多，在这里大叔比较推荐PP-R管，价格便宜，耐用怀也比前者要高很多。

电路改造

二手房电路普遍有一个通病：电路排线简单、电线老化、线路材质差。这些传统的线路已经不能满足现代家庭的需要，所以在装修的时候也要彻底改造，具体的怎么排线，插座怎么分布我之前也有专门的介绍过，大家可以去看我以前的分享。

墙面、天花板

墙面、天花板也是一个很大的问题，特别是天花板很容易被大家忽视。在检修前，如果墙面检查有明显褶皱、不完整、纱面这类的情况，墙面就一定要翻修。翻修主要过程比较简单：第一步铲除底层的垢面，然后用水泥浆修补，最后用一层底漆来加固，不仅美观还能防潮。

门锁

二手房处置后留下的门锁千万不能留，首先是为了预防原来房主要是预留了钥匙，其次，旧锁内部结构简单，安全性不高。大叔建议至少将主要门锁全部换新。

家具

原房主多多少少会留下一些家具，对于有些可以利用的家具可以废物利用起来，比如传统的架子可以重新油漆做储物架，放书籍和室内装饰品都是一个不错的选择。

装修后，该注意的还得注意！

装修之后的主要问题就是验收，当然还有一些小细节，下面我们一起来看需要注意的事项：

防水工程

防水验收可以用传统方式—注水实验：

第一步，确定哪些区域做了防水；

第二步，在做了防水的区域注水，一般注水正常在12公分左右，并做好标记；

第三步，注水后24小时候验收，检查是否有渗水现象。

如果检验结果和标记的相差不大，那么防水工程就是合格的。

线路工程

线路的检查主要是查看线路是否畅通，可以同时打开室内的照明测试；

其次还要注意以下几个事项：

线路接线是否牢固；

电视电缆是否存在接头，如有接头必须更换，或在接头处使用分置器；

开关盒的位置是否合理；

线路线管材质是否和自己选的材质一致。

墙面、天花板

·墙面和天花板无非就是对装修师傅工作成果的验收；主要检查下列几个方面：

·看表面的腻子是否干燥，如果没有干透可能会有裂痕出现；

·检查墙表面是否有细小裂痕，有的话要及时补修，否则墙面会很容易受潮；

·检查墙面是否光滑平整或者褶皱问题。

其他细节

除了水电、管道这些大的方面，有些小的细节也很重要：

·瓷砖或地板铺设的缝隙大小是否均匀，有无明显的偏差；

·插座盒安装是否端正；

·检查门、门框之间接口是否合缝；

·检查窗户的材质是否和自己选购的一致，其次，检查窗户安装的是否严密，简单的做法是用一杯水倒在窗户的末端，看渗漏是否均匀。

二手房的装修房子的步骤和毛坯房装修房子的步骤还是有一些区别的。在装修的法则里，适用重于一切。不必把自己束缚在一张乏味的装修清单上。大致步骤按这样走，基本问题不大的。

Tags： 百科知识

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