江阴房产论(江阴市国土资源局的职能科室)

办公室

组织协调局机关日常工作；负责有关文件的起草、审核以及重要会议的组织；承担全局主要工作的协调、督办、综合和专题调查研究；负责局机关文电处理、秘书事务、机要保密、后勤保障、安全保卫、接待和办公自动化管理等工作；负责局机关效能制度建设、机关效能监察工作。

党建工作科

负责局党委党建工作，并指导各党支部党建工作；负责宣传党的路线、方针、政策；负责文明创建、行风建设和机关作风建设；负责干部教育培训、考核考察、聘用录用及干部培养选拔等工作；负责工会、共青团和妇女工作；负责统战工作和离退休干部管理工作；负责局机关并指导本系统政务信息、新闻宣传工作；负责全市地矿、土地、测绘等行业的专业技术职称评审和直属单位的专业技术任职资格及职务评聘工作；拟定教育培训规划，组织、指导全市国土资源系统的队伍建设和教育培训等工作。

土地利用管理科

负责全市土地使用制度改革政策、方案、措施的研究制订;负责全市国有土地使用权划拨、出让、租赁、作价出资、农用地转用、土地征收的有关管理工作;负责具体建设项目供地方案的审查工作;跟踪检查各类建设项目土地利用情况;组织实施全市国有土地划拨使用目录指南，负责农村集体非农土地使用权流转的管理;承办各类建设项目农用地转用和土地征收的审查、汇总、报批工作;组织起草征地补偿办法;参与重点建设项目用地的论证、验收，指导、监督有关部门的建设用地。

地籍管理科

统一管理地籍工作；组织全市土地资源调查、地籍调查及变更调查、统计、确权、登记、发证、权属变更、证书查验和土地动态监测管理工作；承办调处重大土地权属纠纷；指导组织全市地籍信息系统建设；负责土地二级市场管理。 研究制定全市测绘事业和市级基础测绘的发展规划；组织协调基础测绘、地籍测绘、行政区域界线测绘和其他重大测绘项目的实施；负责本市丙、丁级测绘资质证书审查和年度注册的预审工作；负责市级限额的测绘任务登记和地图市场的监督管理工作；负责三、四等级永久性测量标志维修和保护工作；负责永久性测量标志委托保管书的备案工作；负责测绘成果质量的监督管理；负责测绘单位的行业管理工作；指导城市规划、房产等专业测绘工作。

法规监察科

组织起草有关国土资源管理的地方性行政措施和规范性文件；负责有关国土资源管理法律、法规、规章、方针、政策的宣传教育、咨询和信访工作；办理有关行政复议和行政诉讼应诉事宜和组织听证工作；组织开展国土资源管理政策法规的调查研究；指导并负责全市国土资源系统依法行政工作和创建土地执法模范市（镇）活动的综合检查；组织对执行国土资源管理法律、法规的情况进行监督检查，对开展土地动态巡查、督查工作组织考核；拟定全市国土资源执法监督和案件查处的有关规定，依法组织调查处理国土资源违法案件；协助司法机关对国土资源犯罪案件的调查和对国土资源违法案件的申请强制执行。

耕地保护科

宣传执行国家、省、市国土资源耕地保护法律法规政策；组织邀请有资质的机构编制全市土地利用总体规划、基本农田保护规划、土地开发整理专项规划和挂钩规划，并对规划执行情况实施监督管理；组织开展基本农田保护、建设工作；组织各类建设项目用地规划预审和审查；负责建设用地补充耕地方案的审查；负责耕地占补平衡项目的监督管理；开展对全市土地开发整理工作的业务技术指导；组织邀请有资质的机构编制土地开发整理项目的可行性研究、规划设计及预算编制等业务工作；负责拟定全市国土资源科技规划、计划；推进科学技术进步，推广科技成果；指导检查国土所的相关业务工作。

财务科

编报并落实年度财务计划；拟定并组织实施有关财务制度和实施细则；承担局机关财务工作，指导直属单位的财务工作，对直属单位的财务和国有资产进行监督管理；承担国家、省、市财政拨给的国土资源工作经费、专项经费及其它资金的财务管理工作；负责局机关管理的各项行政事业性收费及专项收费的征收、管理和监督；协助有关部门做好有关税费的征收工作。

有没有从事物流方面工作的，可以提供一定的资料给本人吗？

楔子 张天师祈禳瘟疫 洪太尉误走妖魔

第一回 王教头私走延安府 九纹龙大闹史家村

第二回 史大郎夜走华阴县 鲁提辖拳打镇关西

第三回 赵员外重修文殊院 鲁智深大闹五台山

第四回 小霸王醉入销金帐 花和尚大闹桃花村

第五回 九纹龙翦径赤松林 鲁智深火烧瓦罐寺

第六回 花和尚倒拔垂杨柳 豹子头误入白虎堂

第七回 林教头刺配沧州道 鲁智深大闹野猪林

第八回 柴进门招天下客 林冲棒打洪教头

第九回 林教头风雪山神庙 陆虞侯火烧草料场

第十回 朱贵水亭施号箭 林冲雪夜上梁山

第十一回 梁山泊林冲落草 汴京城杨志卖刀

第十二回 急先锋东郭争功 青面兽北京斗武

第十三回 赤发鬼醉卧灵官殿 晁天王认义东溪村

第十四回 吴学究说三阮撞筹 公孙胜应七星聚义

第十五回 杨志押送金银担 吴用智取生辰纲

第十六回 花和尚单打二龙山 青面兽双夺宝珠寺

第十七回 美髯公智稳插翅虎 宋公明义释晁天王

第十八回 林冲水寨大并火 晁盖梁山小夺泊

第十九回 梁山泊义士尊晁盖 郓城县月夜走刘唐

第二十回 虔婆醉打唐牛儿 宋江怒杀阎婆惜

第二十一回 阎婆大闹郓城县 朱仝义释宋公明

第二十二回 横海郡柴进留宾 景阳冈武松打虎

第二十三回 王婆贪贿说风情 郓哥不忿闹茶肆

第二十四回 王婆计啜西门庆 *妇药鸩武大郎

第二十五回 偷骨殖何九送丧 供人头武二设祭

第二十六回 母夜叉孟州道卖人肉 武行者十字坡遇张青

第二十七回 武松威震平安寨 施恩义夺快活林

第二十八回 施恩重霸孟州道 武松醉打蒋门神

第二十九回 施恩三入死囚牢 武松大闹飞云浦

第三十回 张都监血溅鸳鸯楼 武行者夜走蜈蚣岭

第三十一回 武行者醉打孔亮 锦毛虎义释宋江

第三十二回 宋江夜看小鳌山 花荣大闹清风寨

第三十三回 镇三山大闹青州道 霹雳火夜走瓦砾场

第三十四回 石将军村店寄书 小李广梁山射雁

第三十五回 梁山泊吴用举戴宗 揭阳岭宋江逢李俊

第三十六回 没遮拦追赶及时雨 船火儿夜闹浔阳江

第三十七回 及时雨会神行太保 黑旋风战浪里白条

第三十八回 浔阳楼宋江吟反诗 梁山泊戴宗传假信

第三十九回 梁山泊好汉劫法场 白龙庙英雄小聚义

第四十回 宋江智取无为军 张顺活捉黄文炳

第四十一回 还道村受三卷天书 宋公明遇九天玄女

第四十二回 假李逵剪径劫单身 黑旋风沂岭杀四虎

第四十三回 锦豹子小径逢戴宗 病关索长街遇石秀

第四十四回 杨雄醉骂潘巧云 石秀智杀裴如海

第四十五回 病关索大闹翠屏山 拚命三火烧祝家店

第四十六回 扑天雕两修生死书 宋公明一打祝家庄

第四十七回 一丈青单捉王矮虎 宋公明二打祝家庄

第四十八回 解珍解宝双越狱 孙立孙新大劫牢

第四十九回 吴学究双掌连环计 宋公明三打祝家庄

第五十回 插翅虎枷打白秀英 美髯公误失小衙内

第五十一回 李逵打死殷天赐 柴进失陷高唐州

第五十二回 戴宗二取公孙胜 李逵独劈罗真人

第五十三回 入云龙斗法破高廉 黑旋风下井救柴进

第五十四回 高太尉大兴三路兵 呼延灼摆布连环马

第五十五回 吴用使时迁偷甲 汤隆赚徐宁上山

第五十六回 徐宁教使钩镰枪 宋江大破连环马

第五十七回 三山聚义打青州 众虎同心归水泊

第五十八回 吴用赚金铃吊挂 宋江闹西岳华山

第五十九回 公孙胜芒砀山降魔 晁天王曾头市中箭

第六十回 吴用智赚玉麒麟 张顺夜闹金沙渡

第六十一回 放冷箭燕青救主 劫法场石秀跳楼

第六十二回 宋江兵打大名城 关胜议取梁山泊

第六十三回 呼延灼月夜赚关胜 宋公明雪天擒索超

第六十四回 托塔天王梦中显圣 浪里白条水上报冤

第六十五回 时迁火烧翠云楼 吴用智取大名府

第六十六回 宋江赏马步三军 关胜降水火二将

第六十七回 宋公明夜打曾头市 卢俊义活捉史文恭

第六十八回 东平府误陷九纹龙 宋公明义释双枪将

第六十九回 没羽箭飞石打英雄 宋公明弃粮擒壮士

第七十回 忠义堂石碣受天文 梁山泊英雄惊恶梦

第七十一回 梁山泊英雄排座次 宋公明慷慨话夙愿

第七十二回 柴进簪花入禁院 李逵元夜闹东京

第七十三回 黑旋风乔捉鬼 梁山泊双献头

第七十四回 燕青智扑擎天柱 李逵寿张乔坐衙

第七十五回 活阎罗倒船偷御酒 黑旋风扯诏骂钦差

第七十六回 吴加亮布四斗五方旗 宋公明排九宫八卦阵

第七十七回 梁山泊十面埋伏 宋公明两赢童贯

第七十八回 十节度议取梁山泊 宋公明一败高太尉

第七十九回 刘唐放火烧战船 宋江两败高太尉

第八十回 张顺凿漏海鳅船 宋江三败高太尉

第八十一回 燕青月夜遇道君 戴宗定计出乐和

第八十二回 梁山泊分金大买市 宋公明全伙受招安

第八十三回 宋公明奉诏破大辽 陈桥驿滴泪斩小卒

第八十四回 宋公明兵打蓟州城 卢俊义大战玉田县

第八十五回 宋公明夜度益津关 吴学究智取文安县

第八十六回 宋公明大战独鹿山 卢俊义兵陷青石峪

第八十七回 宋公明大战幽州 呼延灼力擒番将

第八十八回 颜统军阵列混天象 宋公明梦授玄女法

第八十九回 宋公明破阵成功 宿太尉颁恩降诏

第九十回 五 台山宋江参禅 双林镇燕青遇故

第九十一回 宋公明兵渡黄河 卢俊义赚城黑夜

第九十二回 振军威小李广神箭 打盖郡智多星密筹

第九十三回 李逵梦闹天池 宋江兵分两路

第九十四回 关胜义降三将 李逵莽陷众人

第九十五回 宋公明忠感后土 乔道清术败宋兵

第九十六回 幻魔君术窘五龙山 入云龙兵围百谷岭

第九十七回 陈观谏官升安抚 琼英处女做先锋

第九十八回 张清缘配琼英 吴用计鸩邬梨

第九十九回 花和尚解脱缘缠井 混江龙水灌太原城

第一百回 张清琼英双建功 陈观宋江同奏捷

第一百零一回 谋坟地阴险产逆 蹈春阳妖艳生奸

第一百零二回 王庆因奸吃官司 龚端被打师军犯

第一百零三回 张管营因妾弟丧身 范节级为表兄医脸

第一百零四回 段家庄重招新女婿 房山寨双并旧强人

第一百零五回 宋公明避暑疗军兵 乔道清回风烧贼寇

第一百零六回 书生谈笑却强敌 水军汩没破坚城

第一百零七回 宋江大胜纪山军 朱武打破六花阵

第一百零八回 乔道清兴雾取城 小旋风藏炮击贼

第一百零九回 王庆渡江被捉 宋江剿寇成功

第一百一十回 燕青秋林渡射 宋江东京城献俘

第一百一十一回 张顺夜伏金山寺 宋江智取润州城

第一百一十二回 卢俊义分兵宣州道 宋公明大战毗陵郡

第一百一十三回 混江龙太湖小结义 宋公明苏州大会垓

第一百一十四回 宁海军宋江吊孝 涌金门张顺归神

第一百一十五回 张顺魂捉方天定 宋江智取宁海军

第一百一十六回 卢俊义分兵歙州道 宋公明大战乌龙岭

第一百一十七回 睦州城箭射邓元觉 乌龙岭神助宋公明

第一百一十八回 卢俊义大战昱岭关 宋公明智取清溪洞

第一百一十九回 鲁智深浙江坐化 宋公明衣锦还乡

第一百二十回 宋公明神聚蓼儿洼 徽宗帝梦游梁山泊

三十六天罡星

天魁星·及时雨 （呼保义）·宋江. (得胜后被高俅药死)

天罡星· 玉麒麟·卢俊义. (得胜后被奸臣灌水银身死)

天机星· 智多星·吴用. (宋江死后与花荣上吊)

天闲星· 入云龙·公孙胜. (征方腊前回罗真人处)

天勇星· 大刀·关 胜. (得胜后酒醉掉坠马得病而亡)

天雄星· 豹子头·林冲. (得胜后瘫痪留在六合寺,半年后死了)

天猛星· 霹雳火·秦明. (征清溪洞被方杰杀死)

天威星· 双 鞭·呼延灼. (得胜做官,后在河西阵亡)

天英星· 小李广·花荣. (宋江死后与吴用上吊)

天贵星· 小旋风·柴进. (得胜做官,后辞官回乡,无疾而终)

天富星· 扑天雕·李应. (得胜后与杜兴同为富豪而善终)

天满星· 美髯公·朱仝. (得胜做官,官至节度使)

天孤星· 花和尚·鲁智深. (得胜后在浙江坐化)

天伤星· 行者·武松. (征乌龙岭时被包天师砍断左臂,后六合寺终老)

天立星· 双枪将·董平. (独松关被张韬砍作两半)

天捷星·没羽箭·张清. (独松关被厉天闰杀死)

天暗星· 青面兽·杨志. (病死于杭州)

天佑星· 金枪手·徐宁. (征杭州时中药箭,之后身死)

天空星· 急先锋·索超. (征杭州被石宝的流星锤砸死)

天速星· 神行太保·戴宗. (得胜做官,后辞官到泰安州岳庙陪堂出家，大笑而终)

天异星· 赤发鬼·刘唐. (征杭州被闸门打死)

天杀星· 黑旋风·李逵. (宋江临死时怕李逵造反而将他药死)

天微星· 九纹龙·史进. (征昱岭关被庞万春射死)

天究星· 没遮拦·穆弘. (杭州病死)

天退星· 插翅虎·雷横. (征德清县被司行方砍死)

天寿星· 混江龙·李俊. (得胜后出海)

天剑星· 立地太岁·阮小二. (征乌龙岭水路被方腊军包围，自刎而死)

天平星· 船火儿·张 横. (杭州病死)

天罪星· 短命二郎·阮小五. (征清溪洞被娄丞相杀死)

天损星· 浪里白条·张顺. (征杭州死在涌金门被刀箭攒死)

天败星· 活阎罗·阮小七. (得胜被污蔑回乡打鱼)

天牢星· 病关索·杨雄. (得胜后背疮身死)

天慧星· 拚命三郎·石秀. (征昱岭关被庞万春乱箭射死)

天暴星· 两头蛇·解珍. (征乌龙岭爬悬崖摔死)

天哭星· 双尾蝎·解宝. (征乌龙岭爬悬崖被石头砸,弓箭射死)

天巧星· 浪 子·燕青. (得胜辞去)

七十二地煞星

地魁星·神机军师·朱 武 (得胜后投公孙胜出家)

地煞星·镇三山·黄 信 (得胜做官)

地勇星·病尉迟·孙 立 (得胜)

地杰星·丑郡马·宣 赞 (征苏州与郭世广鏖战两两身死)

地雄星·井木犴·郝思文 (征杭州被拖进城凌迟\枭首)

地威星·百胜将·韩 滔 (征常州被张近仁杀死)

地英星·天目将·彭 玘(征常州被张近仁杀死)

地奇星·圣水将·单廷珪(征歙州陷坑阵亡)

地猛星·神火将·魏定国 (征歙州陷坑阵亡)

地文星·圣手书生·萧 让 (征方腊前留于京)

地正星·铁面孔目·裴 宣 (得胜)

地阔星·摩云金翅·欧 鹏 (征歙州被庞万春射死)

地阖星·火眼狻猊·邓 飞 (征杭州时被石宝用刀砍作两半)

地强星·锦毛虎·燕 顺 (征乌龙岭被石宝的流星锤打死)

地暗星·锦豹子·杨 林 (得胜)

地轴星·轰天雷·凌 振 (得胜做官)

地会星·神算子·蒋 敬 (得胜)

地佐星·小温侯·吕 方 (征乌龙岭与白钦交战双双滚落到悬崖身死)

地佑星·赛仁贵·郭 盛 (征乌龙岭被石头砸死)

地灵星·神 医·安道全 (征方腊中取回京师)

地兽星·紫髯伯·皇甫端(征方腊前被取走)

地微星·矮脚虎·王 英 (征睦州时被郑彪戳死)

地慧星·一丈青·扈三娘 (征睦州时被郑彪扔砖块扔死)

地暴星·丧门神·鲍 旭 (征杭州时被石宝用刀砍作两半)

地然星·混世魔王·樊 瑞 (得胜后投公孙胜出家)

地猖星·毛头星·孔 明 (杭州病死)

地狂星·独火星·孔 亮 (征昆山淹死)

地飞星·八臂哪吒·项 充 (征睦州时追赶郑彪摔倒在溪中被乱箭射死)

地走星·飞天大圣·李 衮 (征睦州时追赶郑彪被绳索套住乱刀砍死)

地巧星·玉臂匠·金大坚 (征方腊前留在京)

地明星·铁笛仙·马麟(征乌龙岭被石宝剁掉)

地进星·出洞蛟·童 威 (得胜随李俊出海)

地退星·翻江蜃·童 猛 (得胜随李俊出海)

地满星·玉幡竿·孟 康 (征乌龙岭水路被火炮打中脑袋而死)

地遂星·通臂猿·侯 健 (钱塘江淹死)

地周星·跳涧虎·陈 达 (征昱岭关被庞万春乱箭射死)

地隐星·白花蛇·杨 春 (征昱岭关被庞万春乱箭射死)

地异星·白面郎君·郑天寿 (征宣州被磨扇打死)

地理星·九尾龟·陶宗旺 (征润州马踏,中箭身死)

地俊星·铁扇子·宋 清 (得胜,后染病,未死)

地乐星·铁叫子·乐 和 (征方腊前留在京)

地捷星·花项虎·龚 旺 (征德清时追杀黄爱陷在溪中被乱军杀死)

地速星·中箭虎·丁得孙 (征昱岭关被毒蛇咬死)

地镇星·小遮拦·穆 春 (得胜)

地嵇星·操刀鬼·曹 正 (征宣州中药箭身亡)

地魔星·云里金刚·宋 万 (征润州马踏,中箭身死)

地妖星·摸着天·杜 迁 (征清溪洞马踏而亡)

地幽星·病大虫·薛 永 (征昱岭关被庞万春乱箭射死)

地伏星·金眼彪·施 恩 (征常熟淹死)

地僻星·打虎将·李 忠 (征昱岭关被庞万春乱箭射死)

地空星·小霸王·周 通 (独松关被厉天闰一刀斩)

地孤星·金钱豹子·汤 隆 (征清溪洞乱军受伤死亡)

地全星·鬼脸儿·杜 兴 (得胜跟随李应成为富豪而善终)

地短星·出林龙·邹 渊 (征清溪洞马踏而亡)

地角星·独角龙·邹 润 (得胜回登云山聚义)

地囚星·旱地忽律·朱 贵 (杭州病死)

地藏星·笑面虎·朱 富 (杭州病死)

地平星·铁臂膊·蔡 福 (征清溪洞乱军受伤死亡)

地损星·一枝花·蔡 庆 (得胜)

地奴星·催命判官·李 立 (征清溪洞乱军受伤死亡)

地寨星·青眼虎·李 云 (征歙州被王尚书马踏身死)

地恶星·没面目·焦 挺 (征润州马踏,中箭身死)

地丑星·石将军·石 勇 (征歙州被王尚书杀死)

地数星·小尉迟·孙 新 (得胜)

地阴星·母大虫·顾大嫂 (得胜)

地刑星·菜园子·张 青 (征歙州乱军杀死)

地壮星·母夜叉·孙二娘 (征清溪洞被杜微飞刀伤死)

地劣星·活闪婆·王定六 (征宣州中药箭死亡)

地健星·险道神 郁保四 (征清溪洞被杜微飞刀伤死)

地耗星·白日鼠·白 胜 (杭州病死)

地贼星·鼓上蚤·时 迁 (得胜后得搅肠痧而死)

地狗星·金毛犬·段景住 (钱塘江淹死)

现代物流与物流园区规划相关理论综述

1.现代物流的概念

现代物流业是在传统物流业的基础上，利用现代信息技术进行货物存贮、交易、卸运的运作方式和管理机制，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、交通、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，从而使物流速度加快，准确率提高，库存减少，成本降低，以此延伸和放大传统物流的功能，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。

2.现代物流与传统物流比较

传统物流与现代物流是承接关系。前者是基础，后者是发展方向，两者之间并无严格的时空分隔，依市场需求与发展而定。

传统物流仅提供单一的物流功能，缺乏信息一体化，具有“五低三高”的特点，即：低投资、低水平、低效率、低收益、低竞争力，高成本、高风险、高消耗。而现代物流具有社会化、共同化、系统化、一体化、信息化、现代化等特征；具有“五高三低”的特点，即：高投资、高水平、高效率、高收益、高竞争力，低成本、低风险、低消耗。

传统物流与现代物流在运输方面的发展表现

现代物流与传统储运的区别

现代物流 传统 储运

理念 走向市场，参与竞争，以市场为导向、以客户为本、一切为客户 封闭的自我的服务理念和“守株待兔”的作法

经营目的 消费者需求的满足 向社会供应商品

源动力 消费者需求拉动，即由消费者需求开始，通过物流大系统各个环节的信息传递，最终决定了商品生产企业应如何进行生产 传统储运的推动力是生产，生产的需要导致传统储运活动

主要功能 包装、装卸、运输、保管、流通加工、配送、物流情报等 包括商品的收货入库、储存保管、搬运装卸和发货等

连续性 与社会进行有机联系 孤立、不连续的

3.现代物流规划概述

结合我国物流发展的实际情况，目前的物流规划主要包括以下几类：

一、国家及区域物流发展规划

国家物流发展规划：国家物流发展规划不是一个单纯产业发展规划，而是包含内容较多的综合性战略发展规划，更偏重于战略定位、资源配置、支持体系等方面的规划。主要包括以下基本要素：国际物流发展态势分析；本国物流发展现状分析；本国物流发展思路；本国物流发展目标定位；物流发展基础设施布局规划；物流技术发展规划；支持保障体系规划等。

区域物流发展规划：一般有省域物流发展规划和市域物流发展规划。

二、物流园区规划

物流园区规划有别于国家与区域物流发展规划，又不同于工业与房地产业园区的规划。物流园区规划更偏重于在较大规模的地域范围内，土地布局与功能布局结合的科学性，更偏重于园区建设发展的基础条件规划，更突出物流产业的特点以及相关产业发展的协调等要素规划。物流园区规划的要素主要包括：所在地区的经济发展与城市发展背景（如地区经济发展与城市发展的现状、发展规划等）；所在地区的物流业发展现状（如资源分布、物流量及其分布、市场需求等）；建设必要性与可行性分析；选址论证；定位分析；功能设计；布局规划；交通规划；信息系统规划；支持保障体系规划；建设发展实施方案。

三、物流中心的规划设计

物流中心一般指介于物流园区与物流企业之间的物流节点，即规模不太大、物流功能比较完整、物流服务水平比较高的综合性现代化物流中心，包括社会化共公性物流中心和专门化产业型物流中心。

4.物流园与物流园规划

4.1物流园的概念及发展

所谓物流园区，是指各种物流设施和物流企业在空间上集中布局的场所。物流园区至少在欧洲已经有几十年的历史，世界很多国家在物流园区的发展方面都进行了尝试。

欧洲的货运村(A freight village)是一个定义了的区域，在区域内，所有有关商品运输，物流和配送的活动，包括国际和国内运输，通过不同的经营者(OPERATOR)实现。这些经营者可能是建在那里的建筑和设施(仓库、拆货中心，存货区，办公场所、停车场，等等)的拥有者或租赁者。同时，为了遵守自由竞争的规则，一个货运村必须允许所有与上面陈述的业务活动关系密切的企业进入。一个货运村也必须具备所有公共设施以实现上面提及的运作。如果可能，它也应当包括对员工和使用者的设备的公共服务。为了鼓励商品搬运的多式联运，必须更适宜地通过一个多样性的运输模式(陆路，铁路，深水港，内河，空运)服务于一个货运村。最后，一个货运村必须通过一个单一的主体运营(RUN)，或者公共的或者私有的，这一点是必须的。

这个定义是由一个称为“欧洲平台”的机构在1992年9月18日制定的(确定的)，这个定义明确了这样几个内容：在货运村内实现运输、物流和配送等所有业务活动—业务活动或范围；经营者是物流及相关设施的拥有者和租赁者—所有者及经营者；企业进入遵守自由竞争的原则—市场规则；货运村必须具备所有的公共设施—基本或基础设施；多样性的运输模式—多样化的运输方式；一个单一的运营主体—运营主体。

物流园区也称物流基地、物流团地或物流中心。最早出现在日本东京，日本政府为了解决东京由里到外、由外到里星星点点的各种产业大量批发、进出，商流与物流混成一体的交通混杂、车辆空驶率高、城市功能低下的状况，从1965年起，便着手将流通机能从市中心分离出去，由政府统一规划、集资，在东京近郊的东南西北部分别建设了葛西、和平岛、阪桥和足立四个现代化的流通基地，并相应建立了商务交易大楼，大型仓库用地和公路货物集散中心等物流设施，通过逐步配套完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引大型物流企业在此聚集，使其获得规模效益，降低了物流成本，改善了城市环境，提升了城市的综合竞争能力。

物流园区的建设是现代物流产业发展的一个新趋势。据不完全统计：日本，1965年以来已建成物流园区20个；荷兰，14个物流园区；韩国在“富各”、“梁山”建立了2个物流园区；台湾最近在高雄已建立了大型物流园区；德国的“不来梅”的货运中心占地数千亩以上，另外，英国、比利时、加拿大、法国、墨西哥等都先后建立了物流园区和货运配送中心。

国内首家物流园（基地）深圳平湖物流基地始建于1998年12月1日。2000年初，平湖物流基地推出了一个对物流基地界定的概念，叫做“建设物流事业基础的一个特定区域”，它的特征有三：一是综合集约性；二是独立专业性；三是公共公益性。概括起来，主要有以下特征：多种运输手段集合；多种作业方式的集约；多种运行系统的协调；多种城市需求的选择；多种服务手段的配套；另外，物流基地还应该在有关部门(商检、法律、税务、保险、银行、铁路、民航)配合下，开展配套服务。

4.2物流园的基本功能

物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率,改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。

现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息中心，以及适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施；作为经济功能区，其主要作用是开展满足城市居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的企业生产和经营活动。

物流园区的内部功能可概括为8个方面，即综合功能、集约功能、信息交易功能、集中仓储功能、配送加工功能、多式联运功能、辅助服务功能、停车场功能。其中，综合功能的内容为：具有综合各种物流方式和物流形态的作用，可以全面处理储存、包装、装卸、流通加工、配送等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。

4.3物流园区类型

从满足区域物流服务需求的角度进行划分，物流园区主要有以下四种类型：

一是区域物流组织型园区。其功能是满足所在区域的物流组织与管理。如深圳市的港口物流园区；包括上海的三大物流园区；京港合作开发的北京物流基地，以及厦门、南昌、泰兴、长春等城市规划或正在建设的物流园区等。

二是商贸型物流园区。商贸物流园区在功能上主要是为所在区域或特定商品的贸易活动创造集中交易和区域运输、城市配送服务条件。商贸流通物流园区基本位于传统、优势商品集散地，对扩大交易规模和降低交易成本具有重要作用。具备商贸流通功能的物流园区主要有湖南浏阳医药物流园区、广东西樵纺织物流基地、广东韶关亿华商贸物流基地、浙江传化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。

三是运输枢纽型物流园区。物流园区作为物流相对集中的区域，从运输组织与服务的角度，可以实现规模化运输，反过来，规模化进行运输组织也就为物流组织与管理活动的集中创造了基础条件。因此，建设专门的运输枢纽型的物流园区，形成区域运输组织功能也是物流园区的重要区的重要类型之一。属于运输枢纽型的物流园区包括深圳航空物流园区、大连鑫码头物流基地、大连国际物流园区、北京空港物流园区、广东南海三山国际物流园区、上海洋山深水港物流园区、温州港物流园区、徐州香山物流园、南昌进出口物流园区等。这些物流园区的主要功能是提供港口服务、水运、空运、铁路运输和公路运输的组织与服务。

四是综合型物流园区。所谓综合物流园区是物流园区兼具区域物流组织、商贸流通、运输枢纽和为工业生产企业进行配套等多种功能，但这种综合不一定是所有功能的综合，往往是上述诸多功能的不同组合。如苏州现代综合物流园区、长沙新港物流园区、南京龙潭物流园区、合肥新站开发区物流园区、沈阳海物流园区、江阴港口综合物流园区、广州汽车物流基地、厦门同安物流基地、东莞常平物流园区、顺德保税物流基地、哈尔滨龙运物流园区等。

4.4国内外物流园开发建设情况比较

物流园区是物流业发展到一定阶段时所产生的新兴物流集疏方式。政府从城市整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，提高物流经营的规模效益，满足货物联运发展的需要，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步配套完善各项基础设施，服务设施，提供各种优惠政策，吸引大型物流中心在此聚集，使其获得规模效益，降低物流成本而兴建的。

据不完全统计，目前全国正在建设和规划建设的物流基地多达几百家，在投资规模上，动辄就是几千万、几亿、几十亿甚至上百亿。有的物流园区虽然建起来了，但却出现园区无人入驻的现象，据调查我国目前物流园区的空置率高达60%。

4.4.1物流园区空间布局比较

物流园区的产生原因决定了物流园区大都布局在城市中心区边缘或城市边缘，交通条件较好，用地充足的地方。为吸引物流、配送转运中心等企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需要考虑物流市场需求、地价、交通设施、劳动力成本及环境等多方面因素。

如德国在全国范围内布置货运中心时主要考虑以下三方面因素：至少有两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式；选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应；经济合理性，包括运输方式的选择与利用、较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力、环境保护与生态平衡，以及在物流园区经营的成员利益的实现等。

4.4.2物流园区的占地规模比较

物流园区是一个大型配送中心或多个配送中心的集聚地，一般以仓储、运输 、加工等用地为主，同时还包括一定的与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。

在建设面积和园区的数量上，各国也不尽相同。日本是最早建立物流园区的国家，自1965年至今已建成20多个大规模的物流园区，平均占地约74公顷，韩国于1995-1996年分别在富谷和梁山建立了两个物流园区，占地规模都是33公顷；荷兰统计的14个物流园区，平均占地44.8公顷；比利时的Cargovil物流区占地75公顷；相比英国的物流园区的规模则小得多，1988年建设的第一个物流园区占地不到1公顷；相反，德国的一些货运中心的占地规模较大，如不莱梅的货运中心占地在100公顷以上。一般来说，国外物流园区用地多在7公顷以上，最大不超过1平方公里。

从目前中国已建成或已规划的几百家物流园区看，园区面积普遍较大，大多在100公顷以上，深圳的平湖物流基地规划面积甚至达至1600公顷。

4.4.3物流园区的建设模式比较

由于物流园区一般投资较大，涉及多个方面，且具有公益性特征，因而，国内外物流园区的建设中，一般都有政府参与。但政府在物流园区规划和建设中的作用和地位，由于各国国情不同，各国政府在园区中的角色也不尽相同，各国的物流园区的建设模式也存在很大区别。

目前，国外发达国家的物流园区建设模式的代表主要是：德国模式和日本模式。

德国主要是联邦政府统筹规划.州政府扶持建设、企业自主经营的建设模式，其资金来源由各级政府直接出资为主，信用贷款和企业投资为补充，其园区管理机构主要采取公益组织管理和有限公司管理两种方式（后者为主）。如不莱梅“货运村”的经济促进公司，图林根物流基地的管理有限公司。

日本主要是政府统一规划集资、行业协会组织集资和企业自主经营的建设模式，其资金来源由政府低息贷款以及生地的买卖差价而来，其园区管理机构主要是由园区企业组成联合会（组织）进行管理。

我国由于有关物流的政策尚不明确，各地的情况差异较大，因而，物流园区的建设模式也存在较大的差异，但总体上的建设模式有两种，一是政府统一规划、投资，二是在政府的指导下，企业自行投资规划、建设和经营管理，相应的其资金来源就是由各级政府出资，银行贷款或企业（包括外资企业）自筹资金、政府贷款，其园区管理机构是由政府成立相应管理部门进行管理或出资方设立子公司来进行管理，如传化集团设立的传化物流基地。

4.4.4物流园区的政府支持比较

物流园区的建设离不开政府的支持，政府的支持力度将在很大程度上决定物流基地建设的成功与否。

国外发达国家经过多年的发展，在物流（包括物流园区）的管理方面已经形成了一套“政府行政管理的、司法机构规范企业行为的、行业组织协调管理的，企业自主的管理体制”。由于各国的国情不同而有所差异。现就日本和欧洲国家的政府扶持进行比较。

在资金政策方面，日本要求银行提供长期低息贷款或无息贷款；欧洲国家，如比利时政府为一些配送中心建设提供投资；法国政府要求地方各级政府通过商会资助物流园区的建设，并对物流基础设施的建设提供一定资助。

在税收政策方面，日本对土地提供者给予减税政策；欧洲国家，如法国的一些地方政府对物流配送业采取了开始5年免税和给20个雇员每人以2万法郎补贴的鼓励政策；比利时政府也通过减免税收来鼓励国外企业投资建设配送中心。

在土地政策方面，日本规划有利于未来设施配套建设的地块作为物流园区基地；欧洲国家，如德国由州政府提供建设所需要的土地及公路、铁路通讯等交通设施。

在基础设施政策方面，日本政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设；欧洲国家提供物流中心的三通一平和物流中心的公路、铁路的基础设施的建设工作。

4.4.5物流园区的赢利模式比较

物流园区的建设，其社会效益是显而易见的，但拥有一定的经济效益也是非常重要的，国内外物流园区的主要赢利模式如下：

日本“物流团地”（Distribution Park）的赢利模式

总结其赢利模式，主要有两个方面，一是地价的升值，二是低廉的仓库租金。集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业，政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业入驻园区，从而使园区投资者得到回报。

德国“货运村”（Freight Village）的赢利模式

其赢利模式也主要来自两方面：

出租收入。政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间、配备相关的机械设备和附属设施并交纳相关费用。

服务费。提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。

中国不同类型物流园区的赢利模式

转运型物流园区的赢利模式：该类型物流园区是指可以实现运输方式转换的物流园区，例如港口码头、航空港、铁道货车编组站和汽车货运终端站等。

典型的园区有北京空港物流园区，广州保税物流园区，苏州工业园区保税物流中心、上海外高桥物流园区等。这类园区一般具有较好的地理优势，因此，在初期可以开展与货物转运有关的基本物流服务，如提供仓储、多式联运等物流服务；在发展中期可以大力发展保税物流，如进行保税仓储、保税展示、物流加工作业、运输配送、贸易服务以及其他相配套的商务服务活动；在发展后期，可以提供货物中转站特色的增值服务，即提供除基本运输和仓储以外的包装、再包装、流通加工、分拣、配送和信息反馈等。此外还可开展覆盖全国、连接全球的物流商务平台，提供网上交易、通关代理、保险、银行支付信息服务功能，这些增值服务，能有效地扩大园区的利润来源，也为园区的赢利提供了保障。

仓储配送型物流园区的赢利模式：此类园区主要是以大规模仓库群为基础，以仓储、配送和批发交易功能为主。因此，这类园区的建设往往采用分期滚动建设的方式，在一期投资基本收回的条件下再进行下一期投资，一边收回投资，一边扩大建设。这样一方面可以避免盲目投资，降低风险，另一方面也可以最大限度地减少原始资本的投入，缩短整个项目的投资回收期。

在园区运作上，充分利用自己的仓储优势，吸引大型客户的进驻，从而保证每年稳定的营业收入；另外通过建设物流信息交易中心，帮助物流企业发展配载业务，园区可以从企业节省下来的资金中获得可观的收益。

流通加工型物流园区的赢利模式：此类园区承担了一部分生产加工功能，实现了从厂商生产的标准产品部件到客户所需个性化产品转换衔接的目的，同时园区本身也拥有基本的集散功能。此类园区在建设初期，往往利用自身的地理和经营优势对现有闲置设施进行改造，并将其改建成专业的交易市场，构建批发与零售相结合的现代采购中心，通过促成交易的达成，为园区创造良好的经济效益。在建设后期，通过进一步提供增值服务，发展流通加工，即按客户要求进行有偿再加工，即方便了顾客，也扩大了收入。

综合型物流园区的赢利模式：此类园区是可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业方式之间相互转换业务的。由于综合型物流园区具有规模大、功能全和投资周期长等特点，市场的培育需要时间，项目见效也要有周期，因此所有业务板块不可能一蹴而就，其赢利模式在不同阶段采取渐进方式，一般在发展初期，通过建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利；在发展中期，通过建设仓储配送中心和流通加工中心，为客户提供个性化服务；在发展后期，开展物流培训和电子商务等业务，从增值服务中创收。

由于不同地区有不同特点，因此物流园区运营模式的规划应该因地制宜，因时而异，这样才能制定出真正符合自身特点的商业模式，更好地为当地的经济服务。

4.5物流园规划

4.5.1规划建设物流园区的原则

目前，我国物流产业的发展正处在起步阶段，积极培育第三方物流企业和规划建设现代物流园区是推进我国现代物流发展的两大主题，也是先进发达国家发展现代物流产业的成功经验。科学的规划建设物流园区有利于营建现代物流的环境，发挥整体效益，有利于改善城市的交通、生态环境、城市景观和优化城市的功能布局，增强城市的综合竞争力。

物流园区的规划建设是一项“前期投入大，政府因素多，社会效益好，发展后劲强”的系统工程，既要按市场经济的原则运作，又要坚持政府的协调引导，在运作中，应主要坚持以下原则：

一是坚持科学选址的原则。物流园区根据其在城市物流产业发展及物流体系中的地位与作用，可分为综合物流园区和专业物流园区。前者以现代化、多功能、社会化、大规模为主要特征，后者则以专业化、现代化为主要特征，如港口集装箱、保税、空港、钢铁基地、农副产品生产扩地、汽车生产基地等专业物流园区。综合物流园区的选址，主要遵循以下原则：

(1)位于城市中心区的的边缘地区，一般在城市道路网的外环线附近；(2)位于内外交通枢纽中心地带，至少有两种以上运输方式连接，有利于多式联运的开展，特别是铁路和公路；(3)位于土地开发资源较好的地区，用地充足，成本较低；(4)位于城市物流的节点附近，现有物流资源基础较好，一般有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场等，有可利用和整合的物流资源；(5)有利于整个地区物流网络的优化和信息资源利用。

二是坚持统一规划的原则。建设综合物流园区必须按照社会经济发展的要求和现代物流发展的规律，在全国运输大通道的格局下，按照区域经济的功能、布局和发展趋势，依据物流需求量和不同特点由政府统一规划，尤其要打破地区、行业的界限，按照科学布局、资源整合、优势互补、良性循性的思路进行规划，防止各自为阵、盲目布点、恶性竞争、贪大求洋的情况，避免走弯路、误时间、费钱财。

三是坚持市场化运作的原则。规划建设综合物流园区，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持市场经济运作的原则。应按照“政府搭台，企业唱戏，统一规划，分步实施，完善配套，搞好服务”的原则，在园区的功能开发建设，企业的进驻和资源整合等方面，都要靠园区优良的基础设施、先进的物流功能、健康的生活环境、优惠的各项政策和周到有效的企业服务来吸引物流企业的进驻和投资者共同参与，真正使园区成为物流企业大展宏图的舞台和成长壮大的摇篮。

四是坚持高起点现代化的原则。规划建设综合物流园区，必须要瞄准世界物流发展的先进水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点和现代化。物流园区必须要以市场为导向，以物流信息系统的建设。

4.5.2德国物流园规划方法

物流园区的建设是一项复杂而长期的工程，投资大，回收周期长。国外物流园区的投资收益期大约在15年左右，中国的物流园区也很难在短期内实现赢利。目前物流园区规划主要存在"需求不清、定位不准、功能太泛、布局不顺、实施不力"五大软肋。这五大软肋在很大程度上是由于缺乏合理有效的规划方法论造成的。

德国物流园区规划普遍采用MSFLB"五部曲"规划方法论，即：市场分析（Market Study）、战略定位（Strategic Positioning）、功能设计（Function Design）、布局设计（Layout Design）和商业计划（Business Plan）。

为了深入了解区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、基础设施、服务竞争等情况，必须对物流园区辐射地区的宏观经济、产业和微观环境情况进行全面调查和研究，根据长远和近期的物流量，确定物流园区长远和近期的建设规模。在完成一手和二手资料收集后，所有的资料都汇总到一个规划数据库里，下一步就是数据处理及分析工作。

如何从重点行业的营业额、产量、货物周转率、库存需求，推导出区域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求，德国物流研究院专用的REA经验模型公式，可以非常简便地推算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区的作业面积，以及相应的占地面积大小。

在完成翔实的定性和定量市场分析和研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析，如果某类服务，例如空港、海港、公路货运站场，在整个园区中占有较大比例，还必须进行专项的SWOT分析。这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。

物流园区的功能设计主要采用自上而下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对国内物流园区最适合的经验。随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，规划者再从国际最佳实践经验，以及市场调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义，分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。功能规划的最后一步是对物流园区的核心流程进行定义和描述。这些流程包括。集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业流程等。

布局设计是指根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。

商业机会主要是园区投资和经营管理者如何按照公司体制设计业务模式和管理模式，主要包括物流园区管理公司的组织架构和职责、物流园区业务模式、收益预测、客户分析、园区销售、市场推广策略、投资收益等财务概要分析。

物流园区的开发一般分阶段进行。分阶段进行将比一步到位式开发容易实施，而且，后一个阶段可以吸取前一个阶段中的经验，同时进一步调整和优化下一步的营销策略和其他细节。

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