纵德房产(国外房地产企业成本管理的做法)

中国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润空间日渐缩小，这已成为不争的事实。与此同时，现有项目用地公开招标、施工原材料价格上涨等等因素，都使得开发成本进一步提高。如何提高房地产企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而房地产开发项目成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。

　从2005年开始，我国的房地产市场开始经受国家的宏观调控，从注册资本大幅提高，到银行房贷的紧缩，这种调控还远未结束。作为房地产开发企业，如何在这样的情况下做到价格既不超越消费者可承受的范围，又能保证开发商有一定的利润成为了首要问题。此外，我国房地产业存在供需结构不合理，空置率不断增长，土地、资金积压严重等问题，使房地产行业的调整迫在眉睫；在市场的纵深发展及国家政策的双重作用下，房地产行业格局正发生深刻变化，行业整合成为必然；房地产企业从政府资源型走向专业运作型，房地产行业已进入整合洗牌阶段；专业化、规模化和品牌化成为房地产行业的发展趋势；行业集中趋势明显，土地出让方式招标化和银行信贷趋紧将提高行业门槛，中小规模企业面临重大的潜在生存威胁，必须寻求新的发展思路；随着房地产行业竞争的日益激烈和需求的多样化，房地产行业的发展越来越趋向于专业化，行业结构与分层竞争明显……这些都促使房地产开发项目的成本控制成为重中之重。

　从经济学意义上讲，利润=收益-成本费用，经济效益通常通过盈利的最大化和成本的最小化来实现。房价受成本影响这一点毋庸置疑，成本低，房价可以适当降低，通过相对较低的销售价格，销量将大幅上升，随之而来的必然是利润的大幅提升。所以除了提供适销对路的房源外，房地产项目成本控制是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。

国外房地产工程造价成本控制分析

　随着经济体制改革的深入以及市场经济体制的建立，我国也逐步开始建立健全适合于社会主义市场经济发展的工程造价管理体系与模式，使工程造价的管理趋于科学合理。但是，我国的房地产工程造价管理体制长期沿用前苏联模式，是适应计划经济模式下的管理体制，已经不能适合于市场经济的发展，与西方发达国家相比还有很大差距。

　从目前的资料分析，房地产工程造价管理模式多样化，在不同区域有不同的方式和管理形式，所以WTO并不能让每个成员接受其中的任何一种形式。随着国际建筑业的发展，发达国家的建筑工程造价管理已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，形成了许多好的国际惯例。美、英、日和德国等国家在工程造价管理上结合本国的实际情况，建立了比较科学、严谨、完善的管理制度，通过制定切实可行的方法，使工程造价从投标报价到中标后的实施，得到全过程的控制与管理。这些成功的经验在我国建筑工程造价管理的改革中均可借鉴。

美 国

　美国现行的工程造价由两部分构成。一是业主经营所需费用，称之为软费用，主要包括基础上所需资金的筹措，设备购置及储备资金、土地征购及动迁补偿、财务费用、税金及其它各种前期费用。二是由业主委托设计咨询公司或者总承包公司编制的建安工程基础上建设实际发生所需费用，一般称之为硬费用，主要包括施工所需的工、料、机消耗使用费、现场业主代表及施工管理人员工资、办公和其它杂项费用，承包商现场的生活及生产设施费用，各种保险、税金、不可预见费等。此外承包商的利润一般占建安工程造价的5%～15%，业主通过委托咨询公司实现对工程施工阶段造价的全过程管理。

　美国有统一的计价依据和标准，是典型的市场化价格。工程估算、概算、人工、材料和机械消耗定额，不是由政府部门组织制订，而是由几个大区的行会组织，按照各施工企业工程积累的资料和本地区实际情况，根据工程结构、材料种类、装饰方式等，制订出平方英尺建筑面积的消耗量和基价，并以此作为依据，将数据输入电脑，推向市场。

　这些数据资料虽不是政府部门的强制性法规，但因其建立在科学性、准确性、公正性及实际工程资料的基础上，能反映实际情况，得到社会的普遍公认，并能顺利加以实施。

　因此，工程造价计价主要由各咨询机构制定单位建筑面积消耗量，基价和费用估算格式，由承发包双方通过一定的市场交易行为确定工程造价。

英 国

　英国工程造价管理有着悠久的历史，经过几百年的实践形成了全英统一的工程量标准计量规则(SMM)和工程造价管理体系，使工程造价管理工作形成了一个科学化、规范化的颇有影响的独立专业。

　政府投资的工程项目由财政部门根据不同类别工程的建设标准和造价标准，并考虑通货膨胀对造价的影响等确定投资额，各部门在核定的建设规模和投资额范围内组织实施，不得突破。对于私人投资的项目政府不进行干预，投资者一般是委托专业中介组织进行投资估算。英国无统一定额，工程量计算规则就成为参与工程建设的各方共同遵守的计量、计价的基本规则，投标报价原则上是工程量、单价合同。

　在英国工程造价的控制贯穿于立项、设计、招标、签约和施工结算等全过程，在既定的投资范围内随阶段性工作的不断深化使工期、质量、造价的预期目标得以实现。

日 本

　日本的工程造价实行的是全过程管理，从调查阶段、计划阶段、设计阶段、施工阶段、监理检查阶段、竣工阶段直至保修阶段均严格管理。日本建筑学会成本计划分会制订出日本建筑工程分部分项定额，编制了工程费用估算手册，并根据市场价格波动变化进行定期修改，实行动态管理。

　投资控制大体可分为三个阶段：首先是可行性研究阶段。根据实施项目计划和建设标准，制订开发规模和投资计划，并根据可类比的工程造价及现行市场价格进行调整和控制。其次是设计阶段。按可行性研究阶段提出的方案进行设计，编制工程概算，将投资控制在计划之内。施工图完成后，编制工程预算，并与概算进行比较。如果高于概算，则进行修改设计，降低标准，使投资控制在原计划之内。第三是施工中严格按图施工，核算工程量，制订材料供应计划，加强成本控制和施工管理，保证竣工决算控制在工程预算额度内。

　日本政府有关部门对所投资的公共建筑、政府办公楼、体育设施、学校、医院、公寓等项目，除负责统一组织编制并发布计价依据以确定工程造价外，还对上述公建项目工程造价的执行实施全过程的直接管理。

　从上述美、英、日几个发达国家对项目成本的管理方式看，房地产工程造价管理均处于有序的市场运行环境，实行了系统化、规范化、标准化的管理，而在价格的确定和管理上以市场和社会认同为取向，在行业的管理归属上为民间行业协会组织。同时，政府的宏观调控，先进的计价依据、计价方法、发达的咨询业、多渠道的信息发布等做法，基本上代表了现行工程造价管理的国际惯例。

美英日工程成本控制管理方式比较

　发达国家的房地产工程成本控制管理开展得比较早，在这方面已经积累了不少经验，而且更符合市场经济的需求。当然，在整个成本控制管理的过程中，各个发达国家根据各自的国情仍有些差异。

（文中表格请直接浏览报纸）

“全面控制理论”在房地产成本控制中的应用

　我国房地产起步较晚，但是发展飞速，房地产投资占我国全社会固定资产投资总额逐年上升。但同时，我国房地产业的项目管理水平却没有与时俱进，还停留在比较落后的水平。主要表现在：把项目成本控制的注意力过分的放在了施工环节，轻视房地产项目管理中的技术管理，项目成本控制各阶段“各扫门前雪”，不注重利用先进的项目管理工具和方法，项目运作过程中重实施轻计划等。

　怎样才能有效提升房地产项目成本控制的水平，综合上述发达国家的经验，无一不是从设计、施工、监理、竣工等各个阶段进行着全面的成本控制，“全面控制理论”对我国房地产项目成本控制有着指导意义，而其中的项目全程控制理论则是最有效、最直接的成本控制方法。

　传统的成本控制概念主要是对房地产项目建设施工阶段的建安成本进行控制，其主要方法是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，以保证项目成本目标的实现，达到成本控制的目的，降低项目成本，提高经济效益。

　在现代房地产开发中，撇开地价不谈，项目的抉择与产品的定位、档次以及方案设计等其它各项影响因素是投资控制与成本变化的关键，建安成本的高低一般也就大体确定，建安成本的成本信息和控制技术比较透明和成熟，实际上可控制的“油水”并不是很多。因此在现代房地产开发成本控制概念中，和“全面营销”与“全面物管”一样，讲究的是全面控制。全面控制的含义包括两个方面：一是全程控制，二是全员控制。全程控制指的是从项目的投资决策起就开始进行控制，考察项目的经济数据以及项目的可行性与风险性，在项目可行性基础上，保证功能使用具有市场竞争力的前提条件下进行限额设计，项目的投资决策与方案设计是项目投资成本控制的关键所在，将成本发生过程中的事中控制前置为事前控制，当然建设过程中的成本控制也是集约化管理的重要组成部分。房地产开发企业在成本控制中有一句常说的话：“房地产开发项目以预算为基础。”这里面包含了四层含义：一是这项投资行不行，二是该花的要花，三是该花的部分必须加以合理的控制与审核，四是不该花的不花。

　全面控制理论实际是房地产开发项目的组织管理问题，实践表明不同的组织架构对开发项目的成本控制影响非常大，实际上不同的组织架构直接体现了不同的责、权、利三者间的关系。员工的主观能动性和成本控制的思想意识与工作方法，不是靠空洞的说教与自觉意识的提高，而是应该依靠具有一定创造活力的管理制度与管理模式进行的。

　目前我国的房地产开发企业正向着规模化、品牌化方向发展。在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多企业进入。经过这几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势。成本控制是房地产开发企业的内功，在市场竞争中具有十分重要的意义。

　2009年，房地产行业资金面进一步紧张，开发项目转让以及企业兼并现象将增加。房地产开发行业和中介行业将面临重新洗牌。

　面对房地产供需形势的逆转，开发商也将调整发展策略。房地产开发的应对之策必然是：大企业创造需求与控制产品上市并举；小企业“猫冬”裁员；困难企业转让股权。港台模式以连锁店推展的中介公司必然大量关门。

　在这样的形式下，房地产开发企业将更加重视成本控制的作用，把工作的重点逐步转移到研究市场、加强成本管理、制定企业发展战略上来。开发企业从开发流程的前期开始，注重产品的市场定位，加强产品的成本控制，努力使自己产品的成本低于竞争对手，正确采取低成本战略，这已是每个房地产开发企业面临的重大课题。

　积极学习国外先进的成本控制理论和经验，结合我国房地产开发的现状，形成适合我国房地产开发成本控制的全面控制理论，才能在项目实施中真正做到全程成本控制，才能使我们的房地产开发项目在成本控制上更有优势，以更好地适应市场，提高国际竞争力，才能更有利于房地产企业的发展壮大！

叶荣添-罗嘉良饰性格及背景积极进取，头脑灵活，观察力强，勇于创新，无时无刻散发着领袖魅力。“贪，是上进的原动力！”是他的处世格言。父亲叶孝勤曾是建筑商，令添的童年富裕无忧。直到勤被亲弟吞并资产，从此家道中落。添要由名校转往平民学校就读，因而认识一生摮友许文彪及马志强。父亲被出卖的教训，令添学会武装自己，事事以“利”字挂帅，唯家庭与朋友，则是他一切道德的堡垒及最后防线。马志强-郭晋安饰性格及背景天资平庸，为人踏实，心地善良，感情丰富，执着，无机心，每遇挫折也懂得自我开解。家中独子，物质上自幼得到最好的照顾，心灵上却极为孤单。童年时受同学指责，其父面店经营不善，导致全家入院。强受不了压力曾萌轻生之念，经开解才重新振作，自此形成喜欢帮助人的性格。少年时期便与添、彪三人行，常被好友比下去，加上性格耿直，不懂逗女孩欢心，故恋爱经验多是暗恋或是爱的替身。许文彪-陈锦鸿饰性格及背景理性，克己自律，充满阳光朝气，是所有人心目中的完美典范，故压力亦甚大。彪出生时难产，母亲几乎没命，故母子二人感情要好。后暗中被父接走，不准他与母亲接触，从此生活于“乌烟瘴气”的家庭环境中。彪时刻提醒自己与家人划清界线，克己甚严，终凭努力考取建筑师资格。初期对人生抱正面态度，一次又一次被出卖后，信念崩溃，凡事以个人利益出发，全新的彪诞生。岑颖欣-郭可盈饰性格及背景善良，刻苦，有毅力。内里性格悲观，但以乐观态度自处；常带幽默感，有“悭妹”之称，十分孝顺养父母。年幼时，父母交通意外双亡，由小贩夫妇收养。养父病逝，欣为免养母辛苦，放弃升读大学，日间任职文员，晚间则修读秘书课程，终成功在贤的律师楼取得秘书一职。对添由误会至倾慕，却因添不敢再入情关，使欣选择了彪，谁料却铸成大错。高美娜-郭可盈饰性格及背景岑颖欣的孖生妹妹，起初连她自己也不知这个事实，叶荣添被美娜的样子吸引，自力看中此弱点，收买她来对付荣添，不过当她知道颖欣的故事之后，渐对添产生情愫……霍希贤-陈慧珊饰性格及背景年少时刁蛮任性，好挑战和超越别人，长大后变得低调随和，不喜与人争长短。生于股坛名人之家，自幼受溺爱，是父母掌上明珠，自以为是，常忽略别人感受。十五岁时，因不忿气输给班中一男同学，有意推撞其身体，令同学倒地，脑部受伤成植物人，贤从此内疚不已。考取律师牌照，亦只肯担任一般之事务律师。工作关系认识添，日久生情，无奈添不敢作出承诺，愤然下嫁Barry。田宁-蔡少芬饰性格及背景思想跳脱，率直，乐天，热情。有艺术家性格，没有艺术家天份。在家乡艺术学院毕业后，渴望到外面世界，却被骗子欺骗，到澳门后沦为按摩女郎，一直守着“卖艺不卖身”原则。期间多次巧遇添，添更出手替宁摆脱恶客纠缠，宁视与添邂逅是一种缘份，迅即与添打得火热，更随添到台湾公干。谁料添却把宁弃在台湾，宁此时却显出女人特有的生命力，继续寻找自己的梦。张自力-古天乐饰性格及背景本性善良，天资聪敏，反叛，脾气差，后来更变得阴沉，攻于心计。母亲怀力时，被丈夫指红杏出墙，故力一直被指野种，与家人隔绝，对母亲十分憎恨。放纵自己，偷窃诈骗，惹下杀身之祸。幸得兄长彪帮助，决心重新做人，更视彪如救命恩人。在彪的协助下，力与母亲重归于好。彪突然被杀，力认定添累死彪，决心报复，誓要添身败名裂。叶荣亨-吴奇隆饰性格及背景外向，擅交际，凡事总往好处看，令自己的压力减至最低，是叶家的开心果。深得父亲宠爱，由于没有事业心，兼且喜爱玩乐，父亲亦觉得明争暗斗的战场并不适合他，故刻意放纵，让亨可在他的庇荫下，尽情享受人生。与霍希贤分手后，后在社交场合中遇上彭芷蔚，被蔚口才打动，日久相处下，深深被蔚吸引，纵使蔚一直对彪未忘情，但亨坚信精诚所至，金石为开，一直等待蔚。彭芷蔚-邵美琪饰性格及背景好胜、心思慎密、理智、有个性、对事业野心勃勃的女强人，深明每做一件事都会有应得的收获，所以做事非常抟杀、专业。蔚自少失去父亲，与母亲杨芸相依为命。芸为了裁培她，高中时便送她入名校，蔚亦发愤图强，没有负母亲所望。虽然母亲支配蔚，但她仍有自己的主见，明白自己要些什么，而每次总证明蔚是对的。叶孝礼-秦沛饰性格及背景野心大，年青时太急功近利，做事不择手段，宁负天下人，不要天下人负他。中年后，发财立品，作风略为收敛。跟兄长叶孝勤由乡下偷渡来港，两兄弟好不容易才在地产界立足。由于业务产生问题，礼不惜牺牲兄长令自己脱身。创业期间，礼有一得力助手方建平，二人惺惺相惜，却相逢恨晚。丧妻后与三名儿子晋、毅、亨相依为命。一直不娶，直至平离婚，礼便找紧机会，再与平续前缘。方建平-汪明荃饰性格及背景认真，决断，坚毅，潇洒，对爱情敢爱敢恨。出身名门望族，留学英国期间，邂逅清贫中国学生霍景良，二人互相照顾下，终完成大学课程。回港后，平在建筑公司实习，担任叶孝礼助手，二人情愫暗生，可是礼当时已是有妇之夫，平理智地抽身而出。重遇良，决定结婚，诞下霍希贤，却因良风流成性，导致离婚收场。后来平与叶孝礼再续前缘，谁料从此卷入豪门恩怨中。Barry-王敏德饰性格及背景专一，简单率直，尊重他人，深受英国文化影响，幽默开朗，热心助人。祖父及父亲皆风流成性，令他不胜其烦，决以专一面对爱情。完成大学课程后，回港任检察官，工作上多次与贤接触，加上二人英国生活背景，令Barry对贤好感日增，遂展开君子式追求，更赢得美人归。Barry早已察觉添与贤之间暖昧关系，但毫不介怀，可惜这段婚姻最终亦失败收场。秦淑芬-郑雪儿饰性格及背景青春活泼可人儿，暗恋表哥自力，后来竟发现自力原来是自己同父异母的亲生哥哥，虽然晴天霹雳，但二人精神上仍存纯洁的爱，比兄妹之情还可贵。秦锦-刘兆铭饰性格及背景淑芬之父亲，自力之表舅父，其后发现自力是自己的亲生儿子，仍不肯相认，原来背后还有一个惊人的秘密并未揭发。高水根-成奎安饰性格及背景美娜之父亲，黑道中人，间接替景良打工，因荣添与景良有牙齿印的关系，水根力阻美娜与荣添走在一起，其后更策划一次绑架行动，无辜害死了荣添之亲人。水根深感内疚，遂倒戈相向，助荣添指证自力，没料到因此招致杀身之祸。阿仪-何超仪饰性格及背景Tomboy性格，对淑芬情有独钟，虽明白她不会接受自己，但仍在她身边一直付出，不望回报，年青人的爱无分界限，不成情人也可作知己。

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