总裁谈房产(总裁谈房产)

房地产是国民经济的支柱产业。当前，房地产业正迎来二十年未有之变局。在“房住不炒”的指导思想下，房地产行业寻求新发展模式的转变至关重要。12月18日，在“《财经》年会2023：预测与战略”上，朱民、倪鹏飞、秦虹等多位来自知名高校、权威机构的专家学者分别从宏观经济、房地产市场、房企三个视角，就房地产业的健康发展建言献策。

朱民：住房更新的消费需要有新政策来鼓励和支持

展望2023年中国经济，中国国际经济交流中心副理事长、国际货币基金组织前副总裁朱民认为，我国的宏观经济政策管理越来越需要聚焦总需求管理。而消费和房地产是造成今年经济增长低于预期目标的两大缺口。接下来，要扩大居民消费，把恢复、扩大消费摆在优先位置。同时，支持住房，改善消费。

朱民表示，今年房地产销售数据下滑明显，房地产开发投资数据在今年或同比下降10%左右。房地产业通常能够贡献1个百分点的GDP增长速度。当前，房地产业不但没有贡献，还拖累了经济增长。

朱民认为，支持住房改善消费问题现在主要是消费而非供给。今年预计新婚夫妇约650万对，若每对夫妇新购住房100平米，约有6亿多平方米，而目前总供给已经达到1年10亿平方米，总供给大于总需求，剩下需求在于住房更新。住房更新的消费需要有新的政策来鼓励和支持，来提振居民的信心，特别是对第二套房的支持。

“我们不能认为，随着流动性的注入，房地产业稳住了住房，明年会自然反弹。因为它总需求和总供给的结构是不平衡的，还是要用政策。”朱民说。

倪鹏飞：中国房地产应争取实现“弹跳式软着陆”

当前，房地产市场形势较为严峻，采取措施稳住市场已是共识。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，中国房地产应争取实现“弹跳式软着陆”，顺应着陆换挡转型的发展趋势，抵消市场机遇期快速下行的惯性，防范和化解风险，为此必须加大政策力度，让市场机遇期出现反转。

倪鹏飞表示，中国房地产应争取实现“弹跳式软着陆”，他对此提出六项建议：

1、减缓冲击是条件。要通过加快复苏经济，增加收入、扩大就业，防范和减缓外部不确定性冲击。

2、“保交楼”是重点。要加快解决“三支箭”的梗阻，结合新住房融资模式的建设，建立房地产纾困基金，定向用于出险或困难企业及项目的股权投资。

3、处置债务是要务。要探索建立政府引导社会参与的房地产引导基金，加快战略并购、债务重组和资产盘活，重塑和缩小企业资产负债表，构建企业新开发模式。

4、扩大需求是基础。要放宽购房条件、降低购房成本。要结合完善住房保障体系，鼓励国有企业或优质民营企业收购出险企业项目用于保障性租赁房、共有产权房等。

5、稳定房价是关键。房价下降有助于降低生活和商务成本，但要逐步消化，若出现下降过速的情况，可以采取一些临时性管制措施。

6、扭转预期是保障。做好舆论引导，发挥一、二线城市风向标作用，先让一、二线城市回暖，同时减少三、四线及以下城市的土地供应，逐步消化库存。

秦虹：房企的开发、盈利、融资、目标模式应进行转型

在寻求新发展模式的过程中，“活下去”并穿越周期是房地产企业的必经之路。中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任，住建部政策研究中心原主任秦虹表示，进入新发展阶段，房地产企业转型有五方面变化：

一是房企依然需要优化开发模式。中国房地产市场的需求规模依然庞大，刚性需求和改善型需求都有较大规模。房企应针对需求做好开发模式优化，比如针对改善型需求来提高房企产品供给的质量等。

二是房企要探索轻资产业务。过去围绕开发和销售大周期运行的模式在未来总量将会减少，如代建、服务等轻资产运营可以作为房企盈利的新来源模式，尤其是代建市场在近年来成长很快。

三是房企要开拓存量业务，即城市更新。未来中国城市发展要从过去的城市扩张摊大饼、外延式的发展，转变为聚焦内在式的高质量发展，所以房企的转型要和城市发展转型相结合，其中重要的结合点就是城市更新。

四是房企要探索增长型业务。许多发达国家房企都在做资产的运营和管理，而我国房企资产运营和管理的规模仍然较小。

五是房企要抓住政策机遇。抓住如租赁住房需求、基础设施REITs增量扩围等政策机遇。

在秦虹看来，房企需要从开发、盈利、融资、目标模式四方面向新发展模式转型：开发模式从“三高”向轻重并举的开发、运营、服务一体化进行转型；盈利模式从单纯的增量开发向存量更新进行转型；融资模式从高负债到股债多元进行转型；房企的目标模式从追求规模和速度的扩张向品牌和品质提升方向转型。

易居(中国)控股有限公司总裁_周忻

内容简介：周忻先生曾获“中国房地产流通领域特殊贡献奖”、“中国房地产营销代理行业十大杰出贡献人物”等多项殊荣，2010年度中国创新人物。在富豪榜中排名为六十名，拥有资产21亿元。

2010年1月14日，在中房信上市庆典广州站开始前，广州媒体专访了中国房产信息集团联席董事会主席兼总裁周忻先生。广州媒体高度关注CRIC上市后的业务走向和发展布局，周忻就此畅谈了上市历程与未来CRIC发展规划。

新浪乐居：欢迎各位今天来参加中国房产信息集团上市庆典，在庆典之前，我们安排了中国房产信息集团联席董事会主席兼总裁周忻的一个专访。下面开始正式的访谈，请大家自由提问。

文汇报：能否介绍一下CRIC上市之后表现股价怎么样？

周忻：在我们上市之前，中国在美国上市的有9家公司，我们上市那天开盘还跌了150点，但是我们上市的时候，当天涨18%，第二天涨到30%，CRIC的股价，第一天超过了易居中国的股价，第二天超过了新浪的股价，后来最高的股价到了17块，2010年1月14日，回到了10块钱美元左右，市值在15亿到20亿之间吧。

答南方都市报：CRIC的两大平台值得骄傲

南方都市报：我们知道CRIC是新浪和易居合作组成的公司，我想了解一下具体是怎么样分工合作，他们在成立CRIC背后，有一些比较有意思的事情发生？

周忻： CRIC里有两大平台应该是值得我们骄傲的，一个是中国房地产行业现在最庞大的数据库，并以这套数据库所演变出来的中国最好房地产信息与咨询平台。

第二以互联网，以新浪网作为依托的中国领先的房地产传媒平台，上市之前这两个平台都是两家上市公司。上市之后，这两个业务被合并成一家公司，而这家公司是完全一体化的运作，把数据分析咨询和媒体联合在一起整体运行。

如果讲故事的话，媒体上报道了无数次的从谈合并到上市148天，这是个记录，如果有一家公司上市，到开启动会这天，他已经做了很多很多的工作，到上市成功基本要六个月以上，我们当时易居当时上市是12月1号启动的，8月8号上市的，8、9个月很正常，那我们只花了148天，这个在很多媒体上讲了很多次，闪电式IPO的情况，更重要的是里面涵盖了两次分拆，然后两家业务分拆出来然后合并在一起，连财务报表都在一起，然后再走上市程序，所以这是一个奇迹吧。

房地产导刊：你怎么看2010年的房地产市场走势？

周忻：在09年的4季度开始，当整个中国的房地产市场迅速回暖，各个城市的各项指标超过了07年的数字之后，从四季度开始，我们就开始讲一个概念，第一个概念是调控在所难免，议论在所难免，对房地产走势的分析分化在所难免。因为不是渐渐地回到高位上，而是从低点迅速的回到高位上。所以到10年1月之前出来的各种各样的政策、议论、讨论，我想这都是在所难免的原因之一。比较密集型的政策出台，对房地产的调控等等，都是一个重要的因素。

但是对中国房地产行业最大，最重要的，大家关注的东西，不是购买力，不是现金流，实际上是国家的宏观政策、财政政策。09年12月底，中央经济工作会议还是灵活适当的货币宽松政策，也定了一个大的方向。只要这个大的经济政策和财政政策没有发生改变，中国房地产市场一定会是在调控中，在震荡中健康向上，这是一个基本的想法，调控震荡在所难免。

大家看到这段时间所有的政策里面，哪个政策出来之后房地产跌得最凶，中央政府调了0.5%的基本利率，这个是对整个财政来的，动了0.5个百分点股票马上跌，而且跌得很深，这是很典型的概念，就是房地产跟宏观大的经济政策的走向是非常有关系的。

如果继续频繁的出现通胀的预期，这对房地产杀伤力是最大的。其他的实际上一些房地产内部的调控政策，我认为它能起到抑制房价的作用，但是不会让房价或者房地产市场掉头往下走，这是我对市场的基本判断。

Tags： 百科知识

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